Ingatlanjogi Tanácsadás

#526
Tisztelt Ügyvéd Úr! A Parlamentben tegnap elfogadott Árverési törvény módosítása kapcsán keresem. Korábban megállapodtam egy falusi lakóingatlanra a tulajdonossal, de mielőtt megvehettem volna (tulajdonos tartozásai okán) a Végrehajtó az ingatlan árverését írta ki. Kb fél évig figyelemmel kísértem a többszöri árveréseket, melyek mindvégig sikertelenek voltak. Regisztráltattam magam az elektronikus árverési rendszerben, befizettem a 10% árverési előleget és kérésemre a Végrehajtó ismételten kitűzte az árverést, február 27. napján, március 29. határnappal. A kikiáltási ár 6500000 Ft volt, a minimális ár 4550000 Ft. Jelen pillanatig én vagyok az egyetlen licitáló, ezen az értéken. Figyelemmel kísértem a törvénymódosítást övező vitákat, illetve elolvastam a törvényt és végrehajtási utasítást (a sajtóban megjelent verziót) Kérdéseim: 1. Az Ön álláspontja szerint a már kitűzött, folyamatban lévő árverés feltételeit amelyben én (az árverés kitűzésekor hatályos feltételek mellett) min. áron licitáltam, jogszerűen, visszamenőlegesen megváltoztathatja-e egy jogszabály(módosítás)? 2. Nem vagyok igazán jártas a jog útvesztőiben, de felmerül bennem, van-e bármiféle jogorvoslati lehetőségem az egyoldalúan megváltoztatott feltételek okán, illetve vagyoni, vagy nem vagyoni követelést támaszthatok-e? Válaszát előre is köszönöm! Tisztelettel: Sz. János


Tisztelt János!

1. Az elfogadott, de a mai napon még ki nem hirdetett törvényjavaslatban foglaltakat azokban a hatálybalépése - tehát a kihirdetése - napján folyamatban lévő végrehajtási eljárásokban is alkalmazni kell majd, amelyekben az ingatlanárverések kitűzésére még nem került sor.
Ha a végrehajtó a kihirdetés napjáig már közzétette az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában az ingatlan árveréséről szóló vagy annak folyamatos árverezése iránti hirdetményt, és arra érvényes vételi ajánlat nem érkezett, a végrehajtó a megállapított rendelkezéseknek megfelelően módosítja a hirdetményeken az érvényes vételi ajánlat legkisebb összegét, és az így módosított hirdetmény közzétételével folytatja az eljárást.
Amennyiben tehát az Ön vételi ajánlata érvényes, a végrehajtónak a fentiekre már nincs lehetősége.
2. Nem látok erre reális esélyt.

Tisztelettel,

#525

Tisztelt Ügyvéd Úr! A segítségét szeretném kérni. Én 2008-óta külföldön élek. Van egy házam, amire egy önálló bírósági végrehajtó által végrehajtási jog lett bejegyezve. A tartozások mivel háromról beszelünk több mint 5 évesek. Az egyik (kommunális adó) a másik OTP hitel, a harmadikra nem emlékszem. A kérdésem az lenne, mivel a házra lenne egy komoly vevőm, hogy így el tudom-e adni? Mivel az ajánlott leveleket a posta visszaküldte, így jogosan követelik-e még tőlem? Nem évült még el? Mit tudok tenni? Ezt az összeget a vételárból levonják? A tőke 125000 Ft volt most 650000 Ft-nál járunk. Köteles vagyok-e így kifizetni az összes kamatot stb. Várom válaszát. Maradok tisztelettel. 


Tisztelt Monika!

Az iratok áttanulmányozása nélkül nem válaszolható meg, hogy követelés elévült-e már vagy sem. Általánosságban annyi mondható el, hogy a végrehajtási jog a végrehajtandó követelés elévülésével együtt évül el. A követelés elévülését – és így a végrehajtási jog elévülését – ekkor már csak a végrehajtási cselekmények szakítják meg. Az elévülés megszakításától az elévülés újból kezdődik. 
A végrehajtási eljárás nem akadálya az értékesítésnek, azonban az ingatlan tehermentesítésének feltétele, hogy a végrehajtó felé a tartozás és járulékai, illetve a végrehajtási eljárásban keletkezett költségek, munkadíjak megfizetésre kerüljenek.

Tisztelettel,

#460
Tisztelt Ügyvéd Úr! Árverésen néztünk ki magunknak egy ingatlant. Most jogilag úgy tűnik, hogy lakják az ingatlant valójában azonban évek óta nem. A kérdésem az lenne, hogy ha az árverést megnyerjük akkor a friss tulajdon lap és az jogerős árverési jegyzőkönyv birtokában birtokba vehetjük-e az ingatlant? Illetve ha nem, akkor mit kell tennem, hogy jogosan is bemehessünk? Válaszát előre is köszönöm! Tisztelettel: Levente


Tisztelt Levente!

Kérdése pontos megválaszolásához nem adott meg elég adatot. Ténylegesen mit takar az, hogy „jogilag úgy tűnik, lakják az ingatlant”? Bérlője van az ingatlannak? Haszonélvezeti jog került bejegyzésre az ingatlan terhére? Nem adós tulajdonostárs lakja az ingatlant? A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 141. § (3) bekezdése szabályozza, hogy egy ingatlant mikor kell lakottan árverezni.

Tisztelettel,

#441
Üdvözlöm! Segítségre lenne szükségem. A problémám az hogy én és a testvérem a szüleink után megörököltünk egy ingatlant, amin semmilyen tartozás nem volt. Az ingatlant sikerült eladnunk. Az adásvételi szerződést megkötöttük 3 hete, bankbanban vannak a papirok mert hitellel, szocpol. támogatással veszik meg. Viszont a testvéremnek van adótartozása, amit most terheletek rá az ő részére, tehát az 1/2 részre. Erről a héten jött értesítés nekik. El tudjuk-e adni így az ingatlant? Köszönöm előre a válaszát.


Tisztelt Henriett!

Igen, el tudják adni az ingatlant, viszont csak a tartozásnak és a végrehajtó munkadíjának legalább a terhelt ingatlanrész becsértékének erejéig történt teljesítését követően a végrehajtó felé.

Tudomásom szerint a pénzintézetek az eljárás függőben tartását követelik meg a CSOK folyósításához. Nem világos tehát számomra, hogy egy függőben tartási kérelmet tartalmazó, földhivatalba benyújtott adásvételi szerződés esetén, hogy kerülhetett sor a végrehajtási jog bejegyzésére?

Tisztelettel,

#431
Tisztelt Ügyvéd Úr! Elhunyt szüleink ingatlanát testvérekként - hárman, és egy elhunyt testvérük két gyermeke - örököltük. Közülük az egyik az APEH és egy banki tartozása miatt megterhelte a saját 2x1/16-od részét. Az ingatlan piaci értéke kb. 3 MFt a ráterhelt tartozás több mint 5 MFt. A tartozások igen régiek, 2001-től eredeztethetők különböző keletkezéssel. Nem tudjuk, hogy ezekből mennyi az élő követelés. Nekünk magánemberként nem adnak ki adatokat a hitelezők. Szeretnénk az ingatlant értékesíteni. Hogyan kezdjünk az ügylet lebonyolításához és van e valamilyen remény az eladásra? Az ő részét az ingatlan értékesítéséből természetesen átengedjük a hitelezőinek. Járható-e ez az út? Megtisztelő válaszát köszönettel veszem. Üdvözlettel: T. Éva


Tisztelt Éva!

Természetesen járható út, amit felvázolt. A végrehajtást kérők általában hozzá szoktak járulni az ingatlan értékesítéséhez, az ingatlan piaci értéke ugyanis jellemzően több mint amennyiért az ingatlan árverésen elkelne (ha egyáltalán elkelne valaha is árverésen egy ingatlan 2/16 tulajdoni hányada). A hitelezőknek is az értékesítés az érdekük, mert így pénzhez juthatnak, és minden bizonnyal több pénzhez, mint árverés útján. Nem hiszem tehát, hogy az értékesítéshez nem járulnának hozzá. A legcélszerűbb az lenne, ha az a tulajdonostárs közölné az értékesítési szándékot a végrehajtóval/hitelezőkkel, aki tartozik, ő ugyanis érdemben is tárgyalhat a követelésről.

Tisztelettel,