Ingatlanjogi Tanácsadás

#500

Tisztelt ügyvéd úr! Igen nagy bajban vagyok, és már nem tudom mit tegyek, és kinek higgyek. Van egy lakás ami az édesapám, és az ő családjáé volt mindig is, de jött a privatizáció, ekkor kerűlt át édesanyám nevére az édesapám pedig holtig tartó haszonélvezeti jogot kapott. Eddig a rövid tájékoztató a lakásról. A probléma: édesapám meghalt, így a haszonélvezeti jogot nekem (egyedüli leszármazottja vagyok) kell visszavonni (ha jól tudom) mivel a lakástulajdonossal már 1982-ben megszüntették házasságukat, de egy lakásban laktak. Az édesanyámnak van egy lány gyermeke (nekem féltestvérem), aki sose lakott ebben az ingatlanban.. Amikor édesanyám férjhez ment édesapámhoz, ez a lánygyermek ott maradt a nagyszülőknél, és mostanság jelent meg azzal,hogy a lakás fele az ővé és ezért bekőltözik, amit megis tett. De az a helyzett, hogy a tulajdonos még él, tehát nem az ővé a fele. A tulajdonos teljes gondnokság alatt áll, mégis olyan papirokat tud elintézni, amit csak a tulajdonosnak lehetne. Legutóbb jött az édesanyám nevére egy levél a földhivatalból miszerint ő kérte a haszonélvezeti jog törlését, amit meg is adtak. A levélben az állt, hogy ő adta be a kérelmet, ami lehetettlen, mivel Gyulán van idősek otthonában, és mint írtam teljes gondnokság alatt ál. Azt szeretném kérdezni, hogy mivel nem én vagyok a gondnok (hivatásos gondnok van), hogyan tudnám elérni, hogy én legyek. Hogyan lehetne édesanyám akaratát érvényesiteni, hogy amig él, ne tartozkodjanak ebben a lakásban (41 évig felé se nézett), és mivel mindig is apám családjáé volt a lakás, mindenképp a fele jár neki? Még egy kérdés. Hogyan tudom kideríteni, hogy tényleg anyám lánya, mert azt tudom. Nincs róla egy db fénykép se a gyerekkoráról. Válaszát előre is köszönöm! Üdvözlettel: H. Ákos


Tisztelt Ákos!

Az ingatlan terhére bejegyzett haszonélvezeti jog az édesapja halálával szűnt meg. Az ingatlan-nyilvántartásból nem csak Ön jogosult törölni a haszonélvezeti jogot, hanem gyakorlatilag bárki, aki a törléshez szükséges eredeti halotti anyakönyvi kivonatot benyújtja, és kifizeti a törlés díját.

Amennyiben tudomása van arról, hogy valaki jogosulatlanul jár el az édesanyja nevében, feljelentést tehet a rendőrségen.
Mint leszármazók egyenlő arányban örökölnek majd féltestvérével az édesanyjuk után; a haláláig azonban természetesen egyikőjük sem tulajdonosa az ingatlannak, és ott tartózkodni is kizárólag a tulajdonos hozzájárulásával jogosultak.
A majdani hagyatéki eljárásban a közjegyző vizsgálni fogja, hogy jogilag az örökhagyó gyermekének minősül-e a féltestvére; természetesen a biológia származás vizsgálatára ő sem lesz jogosult.

A gondnoksággal kapcsolatos kérdéseivel az illetékes gyámhatósághoz fordulhat.

Tisztelettel,

#499
Tisztelt Ügyvéd Úr! A következő ügyben szeretném kérni a tanácsát: édesanyám 77 éves, egy lakás egyedüli tulajdonosa, melyre húgomék /két gyermeke van/ jelzáloghitelt vettek fel hét évvel ezelőtt. Fedezetként még rendelkezésre áll az a lakás, melyben laknak. /Édesanyám lakásának értéke kb. 6 millió, húgoméké kb. 8 millió Ft/. Jelenleg kb. 9 millió forint a tartozás, melyet folyamatosan törleszt húgom és a férje. Édesanyám szeretné unokáinak ajándékozni a lakását /húgomnak, ahogyan már említettem kettő gyermeke van, nekem szintén kettő leányom/. Elhunyt bátyám gyermekének nem szeretne juttatni belőle, mivel nem tartják a kapcsolatot. Melyik út lenne a legideálisabb, hogy az unokák részesüljenek az örökségből, édesanyám ugyanis szeretne végrendelkezni ebben az ügyben. Előre is köszönettel: N-né Anita


Tisztelt Anita!

Az édesanyjának mindenekelőtt azt kell eldöntenie, hogy ingyenesen még életében kívánja-e átruházni az ingatlan tulajdonjogát (ajándékozás), vagy azt szeretné, hogy a tulajdonjog a bekövetkező halála esetén szálljon át az unokákra (végrendelet, halál esetére szóló ajándékozás).
Amennyiben az ingatlanra elidegenítési- és terhelési tilalom is bejegyezésre került, az ajándékozási szerződéssel történő tulajdonszerzéshez a pénzintézet hozzájárulása szükséges. Amíg tehát a bank nem járul hozzá a jelzálogjog törléséhez, az unokák tehermentes tulajdonszerzése nem lehetséges.
Egyenes ági rokonok közötti ajándékozás mentes az ajándékozási illeték alól, és az unokák mint végrendeleti örökösök öröklése is mentes az öröklési illeték alól.
Fel kívánom hívni a figyelmét arra, hogy a bátyja gyermekeit mint leszármazókat mindhárom esetben kötelesrész illetheti meg. Kötelesrész címén a kötelesrészre jogosultat annak harmada illeti meg, ami neki – a kötelesrész alapja szerint számítva – mint törvényes örökösnek jutna [a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 7:75. §-a, 7:81. § (1) bekezdés a) pontja és 7:82. § (1) bekezdése].

Tisztelettel,

#498
Tisztelt Ügyvéd Úr! Van egy 760 nm-es osztatlan közös tulajdonú zártkerti ingatlanunk. Ezt az osztatlan közös tulajdont akartuk megszüntetni. A földmérő közölte, hogy mindkét kerítés rossz helyen van. A bal oldali, akivel közös tulajdonban vagyunk beljebb kerített, míg a jobb oldali kifelé. Így tulajdonképp megvan a területünk. De így nem mérhető ki a terület. A bal oldali szomszéd közölte,mivel több mint 15 éve így van, ezért ezt a területet elbirtokolja. Ha ez megtörténik, akkor az osztatlan közös tulajdon nem szüntethető meg, mivel az önkormányzat rendelete értelmében 760 nm alatt nincs lehetőség telekalakításra. Mit lehet tenni ebben az esetben? Köszönettel V-né P. Erzsébet


Tisztelt Erzsébet!

Kétlem, hogy a bal oldali szomszédja elbirtokolta volna a területet, ingatlan tulajdonjogát ugyanis elbirtoklás útján nem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei a föld egy részére vonatkozóan állnak fenn, és a föld nem osztható meg [a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:47. § (2) bekezdése].

Tisztelettel,

#496

Tisztelt Ügyvéd Úr! Az apósom egy lakást ajándékozott szóban két fiának. A lakás apósom nevén van. Jelenleg a férjem testvére és párja lakik benne. Szeretnénk már közel 7 éve, hogy a férjem a részét megkapja. Eladásra kínáltuk a férjem részét a sógor párjának, ő kezességére (nem tudom, hogy ilyen létezik) utalva nem vehet fel hitelt, így nem tudja a férjem részét megvásárolni, így ő lezártnak tekinti a témát. Milyen lehetséges megoldások jöhetnek még szóba? Köszönöm válaszát!


Tisztelt Nikolett!

A jelen állapot szerint semmilyen megoldás nem jöhet szóba, és a levelében írt „férje része” sem értelmezhető. A férjének pillanatnyilag semmilyen tulajdoni hányada nincs az ingatlanban, és a szóban megkötött ajándékozási szerződés alapján nem is lehet. Amennyiben ugyanis az ajándékozási szerződés tárgya ingatlan, az ajándékozási szerződést írásba kell foglalni [a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:235. § (2) bekezdés]. Az írásba foglalás tehát a szerződés érvényességi feltétele. A tulajdonjog megszerzéséig természetesen értékesíteni sem tudja a férje az ingatlanrészt, ahogy nem illetik meg az egyéb, tulajdonhoz kapcsolódó tulajdonosi jogosítványok gyakorlása sem.

Tisztelettel,

#495
Kedves Tisztelt Dr. Kollár Andor! Érdekelne, ha szeretnék valakivel eltartási szerződést kötni a lakásáért cserébe,  és van örököse a lánya, tényleg van köteles rész, ha 2 éven belül elhalálozna? Sajnos rákos beteg, így tulajdonképpen bármikor elhunyhat, de akár még 20 évig is élhet. Vagy adja el a lakását, vegyen a nevemre egyet akár haszonélvezettel a nevére, és a szerződésben benne lesz hogy haláláig eltartom ápolom gondozom stb. Válaszát előre is tisztelettel köszönöm


Tisztelt László!

Igen, a Ptk. a kötelesrész alapjánál szabályozza ezt: a szerződés megkötésétől számított két éven belül megnyílt öröklés esetén a kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az öröklési, tartási, életjáradéki vagy gondozási szerződéssel elidegenített vagyon értékének a ténylegesen nyújtott tartás, életjáradék, illetve gondozás értékével nem fedezett részét. Az átruházott vagyon, a nyújtott tartás és a gondozás értékét, valamint az életjáradék összegét az öröklés megnyílásának időpontjában számított értéken kell figyelembe venni [a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 7:80 (4) bekezdés].
Álláspontom szerint az elidegenített lakás árából az Ön nevére vásárolt ingatlanra is alkalmazandóak a fentiek.

Tisztelettel,