Tisztelt Ügyvéd Úr! Az alábbiakban megfogalmazott kérdések megoldásához kérem szíves segítségét: A 70-es években egy 12 lakásos társasház közös tulajdonú telkén valószínűleg 10 lakástulajdonos sorgarázst épített, jóváhagyott terv alapján. A garázsok használatba vételi engedéllyel nem rendelkeznek, földhivatali bejegyzésre nem kerültek, a társasház alapító okiratában nem szerepelnek. Megállapodás a társasház és az építők között nem született. A későbbi években volt aki a felépítményt eladta, vannak akik a szülök jogán használják. Azok a lakástulajdonosok, akik nem rendelkeznek garázzsal, az udvaron kényszerülnek parkolni, vagy másutt bérelnek garázst. Lehetetlen nyomon követni, hogy ki használja jogosan a társasház közös telkén felhúzott építményeket, mert erről nincs közhiteles nyilvántartás. Kérdéseim:Mivel tudja bizonyítani a garázs használója, hogy ő az ingatlan nyilvántartásban nem szereplő felépítmény jogos tulajdonosa? Kérhető-e használati díj a garázsok (mint felépítmények) által elfoglalt terület használatáért az idegen tulajdonosoktól/használóktól? Ha igen, erre mikortól nyílik lehetőség? Ha az idegen a használatért díjat nem hajlandó fizetni (megállapodást kötni), eltiltható a garázs-felépítmény használatától? Válaszát megköszönve, tisztelettel: Johnny
Tisztelt Johnny!
Ilyen összetett jogi probléma megoldására a jelen honlap keretein belül nincs lehetőség. A tényállás pontos megállapításához nélkülözhetetlen okiratok áttanulmányozása. Ráépítés esetén az építkező teljes egészében más tulajdonát képező ingatlanra építkezik. Amennyiben azonban kizárólag a társasházban lakással rendelkező tulajdonostársak építettek garázst, ők nem minősülnek ráépítőknek, mert az ő tulajdonukat (is) képező telekre építettek. Elsősorban tehát azt kellene megállapítani, hogy valamennyi garázst építő egyben lakás tulajdonos is volt-e, vagy voltak köztük esetleg olyanok is, akik ráépítőknek minősültek. A ráépítők esetében vizsgálandó, hogy jóhiszemű vagy rosszhiszemű ráépítők voltak-e (a levelében írt „jóváhagyott terv” azt feltételezi, hogy a társasház akkori tulajdonosai hozzájárultak az építkezéshez, tehát amennyiben ráépítők is voltak, vélhetően jóhiszeműen építettek). A fentiek tisztázását követően dönthető csak el, hogy az egyes garázsok tekintetében a földtulajdonosok tulajdonjoga gyarapodott-e az épülettel mint növedékkel, vagy a ráépítők szerezték meg a föld tulajdonjogát, vagy épület és föld elváló tulajdonjoga jött létre, vagy közös tulajdonra való ráépítés esetén, kizárólag a közös tulajdon arányai módosultak. Amennyiben valamennyi garázst építő egyúttal lakástulajdonnal is rendelkezett, akkor kizárólag az utóbbi esetről beszélhetünk, vagyis csupán a közös tulajdon arányai módosultak, mégpedig az építő tulajdonostársak javára. Az épületek tulajdonjoga egy esetleges perben az építéssel kapcsolatos számlákkal, tanúkkal, későbbi tulajdonszerzők esetében adásvételi szerződéssel bizonyítható. Tulajdonosok esetében nem, ráépítők esetében viszont – amennyiben nem szerezték meg a föld tulajdonjogát - erre irányuló felszólítást követően érvényesíthető lehet használati díj, a tulajdonuk használatától azonban nem foszthatók meg. A tulajdoni viszonyok tisztázását követően a megnyugtató megoldást mindenképpen a társasházi alapító okirat módosítása jelentené.
FOLYTATÁS
Tisztelettel,