Tisztelt Ügyvéd Úr! Tanácsot szeretnék Önöktől kérni egy folyamatban lévő lakásvásárlással kapcsolatban. 2015 októberében szerződtünk a Céggel egy társasházi lakás megvásárlására. Az épület munkálatai 2016 áprilisában fognak kezdődni, eddig csak a leendő lakást foglalóztuk le (kb. 3%-a leendő teljes vételárnak). A megállapodásunk úgy szólt hogy 20% előleget akkor kell majd kifizetnünk amikor az építkezés indul, a fentmaradó 80%-ot pedig a kulcsrakész állapotnál. A foglalót meghatározó "regisztrációs szerződésben" a teljes ár úgy szerepel hogy a " teljes bruttó vételár Áfával együtt" 10 millió forint (az összeg csak példa). Ekkor az Áfa még 27% volt, viszont amikor az adásvételi szerződést (20% előleggel majd később a 80% fennmaradó résszel) megkötjük már csak 5% lesz. Azt gonolnám hogy a Beruházónak ebben az esetben csökkentenie kellene a vételárat (a foglalóval csökkentett mértékű fennmaradó összeget) az áfacsökkentés mértékével. Megkeresésemre viszont azt válaszolták hogy nem változik az ár mivel bruttó árra szerződtünk. Ez azt jelenti hogy Ő úgy megemelte a nettó árat hogy annak az 5%-kal növelt bruttó értéke is majd ugyanazt a 10 millió forintot jelentse, tehát nekem ugyanazt az összeget kell mejd kifizetnem amit eredetileg a 27%-os áfával kalkulált. Abban kérném a véleményüket hogy ez így szabályos-e, van-e jogi lehetőségem reklamálni vagy valamilyen kompenzációt kérni? Válaszukat előre is köszönöm! Üdvözlettel: J. Béla
Tisztelt Béla!
Elöljáróban meg kívánom jegyezni, hogy a jogalkalmazók álláspontja nem egységes a kérdésben. Több helyen találkoztam olyan véleménnyel, mely szerint csupán a nettó + ÁFA formában megállapított vételárra van kihatással az ÁFA változás, a bruttó összegben megállapított vételárra viszont nincs. A magam részéről nem osztom ezt az álláspontot.
A bruttó ár a kereskedelmi ügyletek megadóztatása végett alakult ki. Ez az ár az eladót megillető nettó ár és az arra vetített általános forgalmi adó összege. A bruttó ár tehát nem más mint a nettó ár + ÁFA, függetlenül attól, hogy azt megbontva rögzítik-e a felek a szerződésben vagy sem.
Az ÁFA egy fogyasztási adó, ami azt jelenti, hogy azt a felet terheli, aki fogyaszt – jelen esetben Önt. Ha tehát az adóteher csökken, ennek a csökkenésnek a fogyasztó oldalán kell realizálódnia. Az előleget és a később fizetendő vételárrészt a teljesítés időpontjában érvényes áfatartalommal kell számolni. Az Ön példájában ez azt jelenti, hogy amennyiben a lakás eredeti (27 százalékkal meghatározott) ára bruttó 10 millió forint volt (vagyis 7.874.015,- Ft + 2.125.985,- Ft ÁFA), akkor az arra adott előleget 27 százalékos áfatartalommal kell számolni (nettó 1.574.805,- Ft + 425.195,- Ft ÁFA), míg a csak jövőre elkészülő ingatlan fennmaradó 80 százalékos vételárrésze tekintetében az 5 százalékos ÁFA irányadó (nettó 6.299.215,- Ft + 314.960,- Ft ÁFA). Így van ez annak ellenére is, hogy a szerződésben magasabb bruttó összeg szerepel; a jelen esetben ugyanis jogszabály módosította a vételárat. A fentiekkel ellentétes álláspont anélkül fogadja el a nettó vételár megnövelését, hogy arra mindkét szerződő fél akarata kiterjedt volna. Véleményem szerint ez a nézet azért téves, mert a szerződés felek általi módosítása egybehangzó akaratnyilatkozatuk hiányában nem jön létre.
Amennyiben tehát a szerződésben kifejezetten nem kötötték ki, hogy a vételár az ÁFA mértékétől függetlenül változatlan marad, az ÁFA csökkenés az Ön által még fizetendő vételárrész csökkenését is eredményezi.
FIGYELEM!
Az NGM Fogyasztási és Forgalmi Adók Főosztály NGM/47887/2015. – NAV Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 2216954715/2015. számú tájékoztatásában a válaszban megfogalmazottaktól eltérő álláspontot képvisel!
Az álláspont lényege a Ptk.-ban keresendő: az adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. A vételárat tehát a vevő függetlenül attól köteles megfizetni, hogy az milyen mértékű ÁFA-t tartalmaz, mert a felek meghatározott összegű vételárban állapodtak meg. Abban az esetben viszont, ha a felek speciális módon (nettó + ÁFA) állapították meg a vételárat, az adó mértékének változása érinti a vételárat is.
Bármennyire szimpatikusabb tehát számomra is a válaszban megfogalmazott gondolatmenet, fejet kell hajtanom a fenti megközelítés előtt...
FOLYTATÁS
Tisztelettel,