Ingatlanjogi Tanácsadás

Mit tehetünk, ha a szomszédban létesülő pékség zavar minket?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Lakásunkkal közös fallal üzlethelyiséget adnának ki bérbe, azaz pék boltot kívánnak üzemeltetni, ami a korai nyitás és a vele járó zajok miatt a mindennapi pihenésünket erősen zavarja. Kérdésem, hogy van-e bármilyen lehetőségünk ebbe beleszólni? Válaszát előre is köszönöm.


Tisztelt István!

 Akit birtokától megfosztanak vagy birtoklásában zavarnak, a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. A jegyző az eredeti birtokállapotot helyreállítja, és a birtoksértőt e magatartásától eltiltja. A birtoklás kérdésében hozott határozatot három napon belül végre kell hajtani akkor is, ha az érdekelt fél keresetet indított.

Megjegyzem azonban, hogy a jegyző csupán már megvalósult birtokháborítás esetén járhat el; a majd csak a jövőben megnyitó pékség által vélhetően megvalósítandó birtokháborítás kapcsán nem intézkedhet.

Tisztelettel,

Mi a teendő, ha a tulajdonostársam nem kívánja értékesíteni a tulajdonát? Követelhetek-e használati díjat?


Tisztelt Dr. Kollár Andor Ügyvéd Úr! Szüleink elhaláloztak, és testvéremmel ketten örököltünk egy családi házat 2 hónapja. Nekem van lakásom és ott is lakom, de a testvéremnek nincs, és jelenleg is benne lakik családjával. Én nem tartok igényt a lakásra, el szeretném adni, viszont ő sem eladni nem akarja, és sajnos kifizetni sem tud, vagy nem akar. Sajnos eléggé léhűtő életmódot folytat. 46 évesek vagyunk. Érdeklődnék, hogy mi a teendő, hogy minél hamarabb az örökségemhez jussak? Meddig lakhat benne? Meddig húzhatja az időt? Az én részemre kérhetek e használati díjat? Köszönettel! K. Attila


Tisztelt Attila!

Mint ahogy azt korábban több válaszomban is megírtam már, a tulajdonostárs nem kötelezhető arra, hogy értékesítse a tulajdoni hányadát. Ha Ön sem tudja - vagy nem akarja - megváltani a testvére tulajdoni hányadát, közös tulajdon megszüntetése iránti perben kérheti, hogy a bíróság rendelje el az ingatlan árverési értékesítését, és az így befolyt vételárat ossza meg Önök között tulajdoni hányadaik arányában.
Többlethasználati díjat abban az esetben követelhet, ha a testvére nem engedi be Önt az ingatlanba, akadályozza vagy lehetetlenné teszi tehát a tulajdoni hányada használatát.

Tisztelettel,

Milyen szavazati arány szükséges a társasházi házirend elfogadásához?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Már nagyon régóta megkeseríti egy udvaron parkoló autó családom, illetve egy garázs tulajdonos életét. Sem alapító okirat, sem semmi nem tartalmazza hogy egy ő általa kijelölt betonrészen az parkoló lenne. Szóltunk már neki szépen, csúnyán, hogy ne parkoljon be, de nem érdekli, ő akkor is oda parkol.Volt már birtokvédelem is, ahol a jegyző kizavarta az udvarból, de ő megtámadta a bíróságon, ahol jelenleg is folyik még az ügy, de viszont közben készítettet egy házirendet az ismerős közös képviselőjével,  amiben belefogalmazták, hogy az a betonrész parkoló. Majd ezt viszont én támadtam meg a bíróságon, amely per még mindig folyik. Két per egy ügyről szól. Na most a kérdésem a következő lenne. Mivel ez egy 6 lakásos társasház, és én nemmel szavaztam, egy lakó tartózkodott és egy garázs tulajdonos is nemmel szavazott így jogszerű-e, hogy megszavazza a maradék lakástulajdonos ezt az új házirendet, amiben belefogalmazták, hogy van bent egy parkoló? Mi kell hozzá? 2/3, 4/5,vagy szótöbbség? Mert már olvastam olyat is, hogy mivel 6 lakásos kis társasház, így nem a társasházi törvény, hanem a Ptk. vonatkozik rá, ott viszont teljesen mást olvasok a szavazati arányokról. A bíróság nagyon nincs topon ebben az ügyben, ezt azért már észrevettem. Köszönöm előre is a válaszát!


Tisztelt József!

A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a társasházakról szóló törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, a törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni [A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 13. § (3) bekezdés].
A házirendet a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni [A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 26. § (1) bekezdés]. A szervezeti-működési szabályzat megállapításához az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozata szükséges [A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 14. § (1) bekezdés].
A határozat elfogadásához szükséges szavazati arány azonban akkor sem változik, ha a társasházuk esetében a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni, a tulajdonostársak ugyanis – ha eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Minden tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg szavazati jog [A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:78. § (1) bekezdés]

Tisztelettel,

Ingatlan osztott használatával kapcsolatos kérdések.


Kedves Ügyvéd Úr! A következő ügyben kérném szíves véleményét, bár tudom, hogy családjogot is bőven érint a téma, de megköszönöm, ha bármiben tud tanácsot adni. Páromnak közös ingatlana van még a volt feleségével, 1/2-1/2 tulajdoni hányaddal. A volt neje 2013-ban önként ment el a kiskorú kisfiúkkal albérletbe. A váláskor (2014 januárjában) a bírósági ítélet mellékletét képezte az egyezség, melyben a következő szerepel: A felek a házasság alatt szerzett ingó vagyonukat megosztották, az életközösség alatt felvett hitelt fele-fele arányban vállalják visszafizetni a pénzintézet felé. A felek megállapodnak abban, hogy az utolsó közös lakóhelyüket képező ingatlan közös értékesítését rögzítik, amelynek végső időpontja 2015. január 7. napja. Ezen időpontig az utolsó közös lakás kizárólagos használatára az alperes (párom) jogosult. Amennyiben az alperes az ingatlanba barátnőt, élettársat, stb. más személyt befogad, úgy ezen időponttól kezdődően többlethasználati díj jogcímén köteles a felperes részére 1/2 mértékével egyező többlethasználati díjat megfizetni. 2015. január 7. napjától kezdődően pedig, amennyiben az ingatlan közös értékesítése nem történik meg, a felek megállapodnak abban, hogy azt osztottan, akként jogosultak használni, hogy a felperes jogosult a felső szint, míg az alperes jogosult az alsó szint kizárólagos használatára. A ház azóta sem került értékesítésre. A volt feleség közölte, hogy nem járul hozzá az eladáshoz, átvenni nem tudja a hitelt, személyi hitelei miatt, nem járul hozzá semmilyen megoldáshoz. Párom természetesen igyekszik elkerülni a bíróság általi közös tulajdon megszüntetését. Kérdéseim: 1. A volt feleség a hitel ráeső részét nem fizeti, az apa fizeti a teljes összeget, ugyanakkor az apa nem fizet neki tartásdíjat. Ez jogszerű-e? Megállapodhatnak-e ebben a felek? 2016 decemberéig ez havi 11 ezer forint többletkiadást jelentett az apának. 2017 januárjától belement abba az apa, hogy 15 ezer forinttal több tartásdíjat fizet, így a 4000 Ft-ot átutalja az anyának. 2. A volt felesége a házzal kapcsolatban semmilyen díjat nem fizet, értem ez alatt a biztosítást, kommunális adót. A felújításhoz nem járul hozzá, festést sem engedélyez, a ház szép lassan tönkremegy, amit muszáj, azt az apa kifizeti. (vízóra elfagyás, tető beázása, földeletlen villanyszerelés, stb.) Ezeket a kiadásokat polgári perben lehet csak utólag érvényesíteni? Pl. ha tönkremegy a kazán, ami sajnos a szerelő szerint várható, akkor a téli időszakban a kapcsolattartást nem tudja megvalósítani fűtetlen épületben, az nem minősül a gyermek veszélyeztetésének? 3. A házzal kapcsolatban fontos leszögezni, hogy két szintes, de a két szintre külön bejárat nem megoldható. Az alsó szinten van csak konyha és az egyezség nem terjed ki arra, hogy az közös használatú lenne. Így az életben nem is lehetne közösen használni azt, a békés együttélés az elmérgesedett viszony miatt az nem lehetséges. Érvényes így mégis a bíróság által jóváhagyott egyezség? 4. A volt feleség többlethasználati díjat követel, mivel az apa a fenti lakrészbe felmegy, amikor a gyermek is ott van, hisz ott a szobája, játékai. Soha nem lakott ott más, az elmúlt egy évben én magam is kb. 5 alkalommal tartózkodtam ott és kb. 3 alkalommal aludtam ott a kislányommal együtt. Az amikor pénzt kért páromtól, akkor is elmondta párom, hogy nem tud adni többet, de ha nem tudja fenntartani az önmaga által választott albérletet és az autóját, akkor költözzenek vissza. Ezt bármikor megteheti. Jár e többlethasználat ennek ismeretében és a fenti egyezség szövege szerint? 5. Az anya az egyik láthatáson szabályosan ránk tört (a gyámhatóság előtt ezt azzal indokolta, hogy a gyermek biciklijéért jött, és hogy ellenőrizze, használja-e az apa a felső szintet. Előzetes bejelentés és kopogás nélkül érkezett, a gyermeket elvitte. A jelenetre nem térek ki, azt a gyámhivatal intézte. Kérdésem, hogy bármikor bemehet-e az ingatlanba ily módon?


Tisztelt Grab!

1. Az apának fizetnie kell a gyermektartásdíjat, abba nem számíthatja be a hitel törlesztő részletei jogcímén az anyával szemben fennálló követelését.

2. A volt feleségnek a használathoz kapcsolódó díjakat nem kell viselnie. A férj az állagmegóvó munkálatok volt feleségre eső részét követelheti tőle.

3. Igen, érvényes az egyezség. Az osztott használatnak nem feltétele a külön bejárat.
4. Mivel az ingatlan használattól nem zárták el, véleményem szerint nem jár neki többlethasználati díj.
5. Osztott használat esetén bármikor használhatja az ingatlanrészét, amennyiben ebben megakadályozzák, attól az időponttól kezdve jogosan igényelhet többlethasználati díjat.

Tisztelettel,

Hogy számolhatjuk ki az ingatant terhelő haszonélvezeti jog értékét?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Közös tulajdonú lakásunkat lakottan szeretnénk eladni nyugdijkiegészitéshez,  amiből ápolási ellátottságunkat fedezni tudnánk. Van egy gyermekünk, de ő nem tudja vállalni. Van-e mód arra, hogy teljes biztonsággal lehessen szerződést kötni? Még esetleg azt kérdezném, hogy a forgalmi értéknek milyen százalékát kérhetjük vételárként? Üdvözlettel, Sz. Imréné


Tisztelt Székely Imréné!

Tartási- vagy életjáradéki szerződés megkötését javaslom, a holtig tartó haszonélvezeti joguk fenntartása, illetve a tartási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése mellett. Adásvételi szerződés esetén is mindenképpen ajánlott a holtig tartó haszonélvezeti joguk fenntartása, így ugyanis a tulajdonjog értékesítése ellenére is életük végéig használhatják majd az ingatlant.
A haszonélvezeti jog értékét úgy számíthatják ki, hogy a tehermentes ingatlan forgalmi értékét elosztják hússzal, és az így kapott hányadost az életkoruktól függően megszorozzák néggyel, hattal, nyolccal vagy tízzel [25 évesnél fiatalabb: 10, 25-50 éves: 8, 51-65 éves: 6, 65 évnél idősebb: 4; az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 72. § (4) bekezdés a) pont].
A honlapon található kalkulátorral is kiszámíthatják a haszonélvezeti jog ellenértékét.

Tisztelettel,

<