Ingatlanjogi Tanácsadás

Két éven belül megnyílt öröklés esetén hozzá kell-e számítani a kötelesrész alapjához a vagyon értékének a tartással nem fedezett részét?


Kedves Tisztelt Dr. Kollár Andor! Érdekelne, ha szeretnék valakivel eltartási szerződést kötni a lakásáért cserébe,  és van örököse a lánya, tényleg van köteles rész, ha 2 éven belül elhalálozna? Sajnos rákos beteg, így tulajdonképpen bármikor elhunyhat, de akár még 20 évig is élhet. Vagy adja el a lakását, vegyen a nevemre egyet akár haszonélvezettel a nevére, és a szerződésben benne lesz hogy haláláig eltartom ápolom gondozom stb. Válaszát előre is tisztelettel köszönöm


Tisztelt László!

Igen, a Ptk. a kötelesrész alapjánál szabályozza ezt: a szerződés megkötésétől számított két éven belül megnyílt öröklés esetén a kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az öröklési, tartási, életjáradéki vagy gondozási szerződéssel elidegenített vagyon értékének a ténylegesen nyújtott tartás, életjáradék, illetve gondozás értékével nem fedezett részét. Az átruházott vagyon, a nyújtott tartás és a gondozás értékét, valamint az életjáradék összegét az öröklés megnyílásának időpontjában számított értéken kell figyelembe venni [a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 7:80 (4) bekezdés].
Álláspontom szerint az elidegenített lakás árából az Ön nevére vásárolt ingatlanra is alkalmazandóak a fentiek.

Tisztelettel,

Kizárólag utalással teljesítheti-e a bank a CSOK-ot?


Tisztelt Cím! Használt ingatlaneladás vonatkozásában 2 pontban kérnék, tisztelettel sürgős tanácsot, vagyis részben megerősítést. A vevőjelöltem készpénzéből, valamint lakásvásárlási hitelből és kevés CSOK- ból kívánja kiegyenlíteni az ingatlan ellenértékét. Sajnos a bankok érdekét védő jogszabályok, hogy az emberek bátran folyamodjanak hitelhez, minden kockázatot az eladó nyakába varrtak. Vagyis, ha a vevő érdekkörébe tartozó, de vevőn kívülálló okok miatt hiúsul meg az ügylet, akkor a szerződés előtti állapotot kell visszaállítani és a foglalót is vissza kell fizetni az eladónak. Tehát, ha az ügy folyamán valamely okból úgy dönt a bank, hogy nem folyósít hitelt, vagy éppen a vevő gondolja meg magát és haver a bankigazgató, mert az esetünkben így van, vagy éppen titkosszolgálati eszközökkel akarnak valakit csőbe húzni, megtehető. Főleg olyan esetben, mikor az eladó is vásárlási kényszerhelyzetben van, szoros időpontokkal és a foglalóból történő kényszerű foglalással. Mert ugye aki csak készpénzes vevővel áll szóba, az bizony nem megy bele olyan szerződésbe, hogy a vevő vevőjétől függjön az általa átvett foglaló sorsa. Ami még ezzel kapcsolatban pofátlan szembeállítás, hogy viszont az eladó érdekkörében felmerülő, a szerződést meghiúsító ok fellépte esetén a foglaló duplán jár vissza. Ezt az áldatlan és a jogszabályok által teremtett helyzetet a következőképpen próbálom elkerülni, de nem tudom, hogy a vevő elfogadja- e, vagyis egyáltalán belekerülhet- e a szerződésbe: "Abban az esetben, ha a vevők érdekkörében felmerülő, de a vevőknek fel nem róható okból nem jön létre a jogügylet, akkor a foglaló gyanánt kifizetett 5 millió forintból kártalanítás címén 3.5 millió forint az eladót illeti. A nevezett, kártalanításra szánt összeg az eladót érintő vásárlási kényszerből eredő foglalási kényszer által elveszett összeg fedezetére, a vásárolandó ingatlan keresése okán felmerülő költségek, a költözéshez szükségesnek vélt beruházások, valamint a nem anyagi kár kiegyenlítésére szóló átalány." A másik kérdés, hogy jogszabály kötelezi- e bankot arra, hogy a hitel úgy legyen utalva a vevő bankjába, vagy csak úgy a hitelfolyósítás egyik feltételeként kiköti? Mert én költségmentesen kp. - ben szeretném átvenni. Mi erre a megoldás, mit lehet lépni? Köszönettel: K. Géza


Tisztelt Géza!

Ha a bank következetesen érvényesíti a foglalóval kapcsolatos álláspontját, akkor minden bizonnyal az Ön által írtakat sem fogja elfogadni, az ugyanis lényeges tartalmi elemeit tekintve a foglaló fogalmának felel meg.
A problémát tehát abban látom, hogy nincs megállapodás Ön és a vevője között: Ön foglalót szeretne, a vevő bankja viszont olyan nyilatkozatot kér a szerződésbe foglalni, ami ennek ellentmond. Javaslom, hogy a vevője keressen fel más bankot is, ugyanis a pénzintézetek eltérő feltételekkel folyósítják a CSOK-ot.
Második kérdésére válaszolva igen, a bank köteles utalni a CSOK-ot és a kamattámogatott hitelt; a fenitek igénylése esetén ugyanis az ingatlan vételárának legfeljebb 10%-a teljesíthető készpénzben. Szintén megállapodás kérdése, hogy a vevője hajlandó-e kifizetni Önnek a készpénz felvételének díját. Nem gyakori az ilyen megállapodás, de jogi akadálya természetesen nincs.

Tisztelettel,

Haszonélvezőként be kell-e engednem a tulajdonosokat és bérbe adhatom-e az ingatlant az engedélyük nélkül?


Tisztelt kedves Ügyvéd Úr! Szeretnék tanácsot kérni: 2008-ban készült végrendelet szerint a végrendelkező halála után a haszonélvezet egy budapesti lakás után nekem jár. Élettársammal 23 évig éltem kapcsolatba (2016 január végén hunyt el). Az örökösök a lakás miatt folyamatosan zaklatnak. Kérdéseim:
1./ Kell e a lakáshoz külön kulcsot adni nekik hogy szinte bármikor ki-be járkáljanak? Szerintem nem, ha nekik kulcs kell max. ügyvédnél, lezárt borítékban, hogy halálom esetén bejussanak a lakásba, de szerintem ez is felesleges, mert akármikor, ha történik valami pl. zárcsere akkor már a kulcsot nem lehet használni.
2./ Kiadhatóm-e a lakást a tulajdonos engedélye nélkül ideiglenes bejelentővel (mivel folyamatosan zaklatnak így biztosan nem fognak beleegyezni stb.), ha a haszonélvező én vagyok?
3./ Ha bent élek a lakásban mint haszonélvező, a közös költséget kinek kell fizetni (mivel én nekem kellene a hasznot élvezni).
4./ Ha el akarják adni a tulajdonjogukat, akkor köteles vagyok-e a vevő jelölteknek megmutatni a lakást?
5./ Ha 2008-ban készült a végrendelet, akkor a 2008-ban érvényben volt paragrafusok érvényesek és nem a halál utáni időpont számít? Esetleg milyen paragrafusok vonatkoznak e feltett kérdésekre?
6./ Van-e hatása, ha ügyvéddel iratok nekik levelet, hogy a kulcsot letétbe helyeztem, és halálom után a mindenkori tulajdonosnak adják oda, és a zaklatást fejezzék be?
A válaszát előre is tisztelettel megköszönöm.


Tisztelt Ágnes!

1. Amennyiben Ön az ingatlan haszonélvezője nem köteles kulcsot adni a tulajdonosoknak.
2. A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező akkor engedheti át, ha a tulajdonosok – azonos feltételek mellett – a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tartanak igényt [A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:148. § (1) – (2) bekezdései]. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a kapott ajánlatot közölnie kell a tulajdonosokkal, és annak elfogadására megfelelő határidőt kell biztosítania számukra.
3. A haszonélvezet tárgyával kapcsolatos
terheket, költségeket, kötelezettségeket főszabályként a haszonélvező viseli. A dolog használatával rendszeresen együtt járó költésegek tekinthetők rendes fenntartási költségnek. A közös költséget tehát Önnek kell viselnie, ez alól kivétel a közös költség részét képező felújítási alap.
4. A tulajdonosok az Ön haszonélvezeti jogának fennmaradása mellett jogosultak értékesíteni a tulajdonjogukat. Álláspontom szerint tehát a sikeres értékesítéshez szükséges ésszerű kertek között és indokolt gyakorisággal köteles a vevőjelölteknek bemutatni a lakást.
5. A 2008-ban készült végrendeletre a már nem hatályos 1959. évi IV. törvény rendelkezései irányadóak.
6. Remélhetőleg igen, de mivel a tulajdonosokat Ön ismeri, erre a kérdésre Ön jobban tudja a választ.

Tisztelettel,

Elveszthetem-e az ingatlanomat örökölt tartozás miatt?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Azzal a kérdéssel fordulok Önhöz, hogy párom szülei devizahitelt vettek fel, és egy ideig fizették, majd párom édesapja elhunyt, és nem volt fizetve utána a hitel. A hagyatéki tárgyaláson derült ki, hogy nincs fizetve, ennek ellenére a párom, a testvérei és az édesanya megörökölték az ingatlant. Eközben a bank felbontotta a korábbi szerződést, és árverezésre fog majd kerülni valamikor az ingatlan. Kérdésem az, hogy ha nem sikerül, vagy ha sikerül a banknak eladni az ingatlant, de marad még tartozás, és nincs egyéb tulajdona az édesanyjának, a páromnak viszont van ingatlana, örökölhető-e a tartózás? Van-e értelme vissza ajándékozni? A hitelszerződésben párom nem vett részt, kezességet nem vállat, és nem is egy címen laknak. Kérem segítsen ügyvéd úr. Előre is köszönöm a segítségét. S. Róbert


Tisztelt Sulyok!

A tartozás természetesen örökölhető, viszont, mint ahogy azt már több korábbi válaszomban is megírtam a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 7:96. §-a szerint az örökös a hagyatéki tartozásokért kizárólag a hagyaték tárgyaival és azok hasznaival felel a hitelezőknek. Az örökös egyéb vagyonával csak akkor felel, ha a követelés érvényesítésekor a hagyaték tárgyai vagy hasznai már nincsenek az örökös birtokában, de ekkor is csupán az öröksége erejéig. Az ajándékozásnak az Önök esetében tehát semmi értelme nincs.

Tisztelettel,

Hogyan alapíthatok haszonélvezeti jogot a gyermekeim ingatlanára?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Édesanyám eltartási szerződést kötött két gyermekemmel. A lakása 50-50%-ban a gyerekeké lett, a haszonélvezeti jog az édesanyámé maradt haláláig. Édesanyám sajnos 2016.06.09-én elhunyt, így a haszonélvezeti joga megszűnt. A gyerekek szeretnék, hogy a haszonélvezeti jog az enyém legyen. Mi ilyenkor a teendő, hogy a haszonélvezeti jog az enyém legyen? Előre is köszönöm válaszát. Tisztelettel S. Józsefné.


Tisztelt Katalin!

Haszonélvezeti jogot szerződéssel alapíthat a gyermekei tulajdonát képező ingatlan terhére.
Egyenesági rokonok között a haszonélvezeti jog alapítása mentes mind a visszterhes vagyonátruáuzási-, mind pedig az ajándékozási illeték fizetése alól.

Tisztelettel,

<