Ingatlanjogi Tanácsadás

Hogy számolhatjuk ki az ingatant terhelő haszonélvezeti jog értékét?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Közös tulajdonú lakásunkat lakottan szeretnénk eladni nyugdijkiegészitéshez,  amiből ápolási ellátottságunkat fedezni tudnánk. Van egy gyermekünk, de ő nem tudja vállalni. Van-e mód arra, hogy teljes biztonsággal lehessen szerződést kötni? Még esetleg azt kérdezném, hogy a forgalmi értéknek milyen százalékát kérhetjük vételárként? Üdvözlettel, Sz. Imréné


Tisztelt Székely Imréné!

Tartási- vagy életjáradéki szerződés megkötését javaslom, a holtig tartó haszonélvezeti joguk fenntartása, illetve a tartási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése mellett. Adásvételi szerződés esetén is mindenképpen ajánlott a holtig tartó haszonélvezeti joguk fenntartása, így ugyanis a tulajdonjog értékesítése ellenére is életük végéig használhatják majd az ingatlant.
A haszonélvezeti jog értékét úgy számíthatják ki, hogy a tehermentes ingatlan forgalmi értékét elosztják hússzal, és az így kapott hányadost az életkoruktól függően megszorozzák néggyel, hattal, nyolccal vagy tízzel [25 évesnél fiatalabb: 10, 25-50 éves: 8, 51-65 éves: 6, 65 évnél idősebb: 4; az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 72. § (4) bekezdés a) pont].
A honlapon található kalkulátorral is kiszámíthatják a haszonélvezeti jog ellenértékét.

Tisztelettel,

Az idős édesapám tulajdonát képezi egy ingatlan. Ellátását én fogom megoldani, ha majd rászorul. Hogy lehetne megakadályozni, hogy kihasználva állapotát átverjék, és megszerezzék tőle az ingatlant?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Édesapám 84 éves, egyedül él saját tulajdonú, per- és tehermentes öröklakásában vidéken. Egyedüli gyerek vagyok, szüleim még gyerekkoromban elváltak, új házastárs és gyerek nincs. Öröklés szempontjából tiszta a helyzet, szándéka szerint is én öröklök, végrendelete tudtommal nincs. Ahogy egyre idősebb, egyre nagyobb gond annak megoldása, hogy mi lesz vele, ha romlik az állapota. Egyelőre fizikailag jól van, inkább mentálisan van gond az egyedüllét miatt. Sajnos az összeköltözés megoldhatatlan és más megnyugtató megoldást se sikerült kivitelezni (idős otthon). Egyedül rám számíthat, nekem kell megoldanom az ellátását, ha már rászorul. A lakást nem szándékozom életében eladni, kivéve ha ő akarja, vagy az ápolási költségek fedezése máshogy már nem megoldható. A problémám az, hogy szeretném kivédeni, hogy még életében ne tudja valaki csalással, valami ígérettel megszerezni tőle a lakást és az ingóságokat. Mi lehet jó, ésszerű megoldás: ajándékozási szerződés az ő haszonélvezetével, az én haszonélvezetem bejegyzése, öröklési szerződés vagy valami más? Válaszát várva, üdvözlettel M. Enikő


Tisztelt Enikő!

A leírt körülmények alapján a legkézenfekvőbb megoldás tartási szerződés megkötése lenne. A tartás ellenében Ön megszerezhetné az ingatlan tulajdonjogát, míg az édesapja részére ezzel egyidejűleg tartási- és holtig tartó haszonélvezetei jog kerülhetne bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
Tekintettel arra, hogy egyenesági rokonok, visszterhes vagyonátruházási illetéket sem kellene fizetniük a jogügylet után.

Tisztelettel,

Öröklési szerződéssel megszerzett ingatlant figyelembe kell-e venni a kötelesrész alapjának kiszámítása során?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Édesapám elhunyt és öröklési szerződésben rám hagyta a házát és minden ingóságát, mint egyetlen örökösre. A házat anyukámnak ajándékoztam, mivel jelenleg külföldön élek és dolgozom beláthatatlan ideig. Azóta 2 év telt el és jelentkezett egy - mindenki számára ismeretlen - férfi, aki azt állítja, hogy apám házasságon kívül született gyermeke. Kérdésem, hogy ilyenkor jár-e neki kötelesrész, és ha igen annak nagyságát hogyan lehet megállapítani?


Tisztelt Anita!

Leveléből nem állapítható meg pontosan, hogy a 2 év az öröklési szerződés megkötésétől, az édesapja halálától vagy az ajándékozási szerződés megkötésétől telt-e el. A hiányzó lényeges információk (az öröklési szerződés kelte, az édesapja halálának időpontja) megnehezítik a pontos válaszadást. A lehetséges megoldások:
1. Amennyiben az öröklési szerződést 2014. március 15. napja előtt kötötték meg, az irányadó bírói gyakorlat az öröklési szerződéssel lekötött vagyontárgyat a maga egészében visszterhesen átruházott vagyontárgynak tekintette, és a kötelesrész alapjának kiszámításánál teljes egészében figyelmen kívül hagyta.
2. Amennyiben az öröklési szerződést a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 2014. március 15. napján történt hatályba lépését követően kötötték meg, a szerződés megkötésétől számított két éven belül csak a szerződéssel elidegenített vagyonnak a ténylegesen nyújtott gondozás ellenértékével fedezett hányadát nem kell a kötelesrész alapjához hozzászámítandó vagyonnak tekinteni. A fennmaradó rész ingyenesnek tekintendő tehát, és hozzászámítandó a kötelesrész alapjához.
3. Az édesapja halálának időpontjával kapcsolatosan jegyezném még meg, hogy a kötelesrész nem öröklés, hanem a hagyatékkal szembeni kötelmi igény, ami öt év alatt évül el.

Tisztelettel,

Ha az okiratszerkesztő ügyvéd nem megfelelően fogalmazta meg az öröklési szerződést, a későbbiekben lehetőségem van bizonyítani az általam teljesített szolgáltatást? Megalapozza ez az ügyvéd kártérítési felelősségét?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Öröklési szerződés érvényességével kapcsolatos kérdésem lenne. A szerződést még a régi Ptk. idejében kötöttük. Az örökölt ingatlanért cserében "Természetbeni szolgáltatás havi 40.000 Ft értékben”. Az ügyvéd így fogalmazta meg, amiből a neten olvasgatva arra jutottam, hogy nem állapítható meg egyértelműen, hogy a természetbeni tartás vagy járadék fizetése is megvalósult, és a régi Ptk. szerint csak gondozásért (azt hiszem ebbe tartoznak a fentiek) nem köthető érvényes öröklési szerződés. Tekintve, hogy az örökhagyó nemrég elhunyt, szeretnék érdeklődni, hogy mire számíthatok az ügyben? Lehetséges esetleg kétség esetén a nyilatkozatommal tisztázni, hogy pl. a bevásárlás költségeihez rendszeresen hozzájárultam? Illetve amennyiben a szerződés semmis, a fenteik miatt élhetek-e kártérítési igénnyel az ügyvéddel szemben, aki ellenjegyezte? Köszönettel, K. Sándor


Tisztelt Sándor!

Az Ön által idézett mondat semmiképp sem jelenti azt, hogy az öröklési szerződés semmis lenne. Amennyiben perre kerülne sor, természetesen előadhatja saját nyilatkozatát, okiratokat csatolhat és tanúk nyilatkozataival is bizonyíthatja tényelőadásait.
Az ügyvéd kártérítési felelősségét megalapozhatja az, ha nem a jogszabályoknak megfelelő okiratot szerkesztett, azonban véleményem szerint az ügy jelen szakaszában erről még korai beszélni.
Egyebekben a kérdése megnyugtató megválaszolásához több információra és az öröklési szerződés áttanulmányozására is szükség lenne.

Tisztelettel,

Tehetünk-e valamit az ellen, hogy egy idős bácsi tartási szerződést kössön?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Eltartási szerződéssel kapcsolatban kérném a segítségét! 1,5 év betegség után 1 hónapja hunyt el a mostohaapukám, aki hátrahagyott egy kiskorú gyermeket. Őérte harcolunk most. Az elhunytnak 1 testvére van. Az apukája is él, de ő már állandó felügyeletet igényel. 3 éve hetente felváltva jártunk a bácsihoz a másik testvérrel, csak sajnos közben júliusban lebénult a mostohaapukám, és őt kellett gondoznunk. Szeptemberben a másik testvér átköltöztette magukhoz a "tatát". Még azt is gondoltuk, hogy milyen kedvesek, levették addig ezt a terhet a vállunkról, amíg mi a szerettünket gondozzuk. Nem is sejtettük, hogy milyen szándékaik vannak... A napokban megjelentek nálunk, hogy mivel már meghalt az "apukám", így vállaljuk be a "tata" gondozását mi is,ha akarunk örökséget az öcsémnek, vagy eltartási szerződést kötnek vele a házáért cserébe. Hirtelen reagálni sem tudtunk, de átbeszéltük, és igazából mivel mindenünk megvan hozzá, hiszen 4 hónapig otthon ápoltuk az apukánkat, így jeleztük, hogy megoldjuk ezt is. Ezután jött a "hideg zuhany". Kiderült, hogy ők arra számítottak, hogy össze vagyunk annyira omolva lelkileg, hogy nem vállaljuk be. Ők már jártak ügyvédnél, elkészítették az eltartási szerződést, hogy alá van-e írva, azt sajnos nem tudjuk...a mocskolódásról,sértegetésről, megalázásról már nem is beszélnék, amit művelnek velünk. Senkit (rajtunk kívül más családtagot se) nem engednek a "tata" közelébe. Hazudoznak neki, hogy mi nem tudnánk ápolni, lehet ennél furcsábbakat is mondanak, pedig a "tata" nagyon szeret minket. Minden aljasságot bevetnek, mert ők a házat akarják!!! "Meglopnak" egy törvényes kiskorú örököst, (pedig érte és helyette bevállalnánk az édesanyánkkal a gondozást),hazugságokkal ráveszik a "tatát", hogy írja alá az eltartási szerződést... Kérdésem csak annyi lenne, hogy tehetünk-e bármit is, hogy ilyen tisztességtelen módon ne szerezhessék meg a házat, és zárhassák ki az öcsémet a majdani örökségéből? Tisztelettel és Köszönettel: B. Lili


Tisztelt Lili!

Amennyiben a "tata" cselekvőképes, életében maga dönt arról, hogy kivel szeretne tartási szerződést kötni. Ez ellen nem tehetnek semmit.

Tisztelettel,

<