Ingatlanjogi Tanácsadás

09 MÁR 2016

A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül-e a Fundamenta társasház általi megkötése?

Tisztelt Ügyvéd Úr! Társasházunkban a lakók írásbeli szavazáson Fundamenta lakáskassza megkötése mellett döntöttek 2/3-os többséggel. Emellett már alapból szerepel a közös költségben felújítási alap néven egy tétel. Tehát ez egy plusz, második felújítási alap lenne. Mi nemmel szavaztunk. Köteles vagyok-e a Fundamentát fizetni? Beletartozik-e a rendes gazdálkodás fogalmába a plusz lakáskassza megkötése? Úgy tudom, hogy, ami nem tartozik bele a rendes gazdálkodásba ott nem elég a 2/3-os többség. Válaszát előre is köszönöm. Üdv.

M. Imre Társasház és lakásszövetkezet

Tisztelt M. Imre!

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 56. § 3. pontja szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások az alábbiak: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.
A Fundamenta megkötése tehát nem minősül rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak.
Amennyiben a fentiek ellenére úgy gondolja, hogy a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti [a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 42. §]. A határozat végrehjatásának bíróság általi felfüggesztéséig azonban köteles teljesíteni a közgyűlési határozatban foglaltakat.

Tisztelettel,

Dr. Kollár Andor Megosztom...
22 FEB 2016

Külön helyrajzi számon nyilvántartott házrészt vennék. Milyen problémák adódhatnak?

Egy házrészt szeretnék megvásárolni a tetőtér közös és külön helyrajzi számon van bejegyezve a házrész az eladó ezt mondta, később milyen problémák adódhatnak. A közös udvar van mivel nincs leválasztva a ház. / Van garázs és szerszámos/. 3 lakás van ez az udvar leghátsó részén helyezkedik el. A lakás előtt van egy le nem betonozott rész amit terasznak lehet kialakítani.

Mária Társasház és lakásszövetkezet

Tisztelt Mária!

Kérdését a jelen honlap keretein belül nem lehet megválaszolni, ahhoz ugyanis nélkülözhetetlen az ingatlanra vonatkozó okiratok áttanulmányozása. A külön helyrajzi szám alapján feltételezem, hogy az ingatlan társasházzá van nyilvánítva; olyan problémák merülhetnek fel tehát, mint bármelyik más társasházi lakásnál. Javaslom, hogy a jogügylet megkötése előtt feltétlen kérje el az eladótól az ingatlan társasházi alapító okiratát, illetve - ha van ilyen - szervezeti és működési szabályzatát is. A fenti okiratokban ugyanis a tulajdonostársak a közös tulajdonban maradó részek kizárólagos használatáról is rendelkezhettek.

Tisztelettel,

Dr. Kollár Andor Megosztom...
27 NOV 2015

12 lakásos társasház közös tulajdonú telkén valószínűleg 10 lakástulajdonos sorgarázst épített. Hogy bizonyítható a felépítmények tulajdonjoga? Kérhető-e a garázstulajdonosoktól használati díj?

Tisztelt Ügyvéd Úr! Az alábbiakban megfogalmazott kérdések megoldásához kérem szíves segítségét: A 70-es években egy 12 lakásos társasház közös tulajdonú telkén valószínűleg 10 lakástulajdonos sorgarázst épített, jóváhagyott terv alapján. A garázsok használatba vételi engedéllyel nem rendelkeznek, földhivatali bejegyzésre nem kerültek, a társasház alapító okiratában nem szerepelnek. Megállapodás a társasház és az építők között nem született. A későbbi években volt aki a felépítményt eladta, vannak akik a szülök jogán használják. Azok a lakástulajdonosok, akik nem rendelkeznek garázzsal, az udvaron kényszerülnek parkolni, vagy másutt bérelnek garázst. Lehetetlen nyomon követni, hogy ki használja jogosan a társasház közös telkén felhúzott építményeket, mert erről nincs közhiteles nyilvántartás. Kérdéseim:Mivel tudja bizonyítani a garázs használója, hogy ő az ingatlan nyilvántartásban nem szereplő felépítmény jogos tulajdonosa? Kérhető-e használati díj a garázsok (mint felépítmények) által elfoglalt terület használatáért az idegen tulajdonosoktól/használóktól? Ha igen, erre mikortól nyílik lehetőség? Ha az idegen a használatért díjat nem hajlandó fizetni (megállapodást kötni), eltiltható a garázs-felépítmény használatától? Válaszát megköszönve, tisztelettel: Johnny

Johnny Társasház és lakásszövetkezet

Tisztelt Johnny!

Ilyen összetett jogi probléma megoldására a jelen honlap keretein belül nincs lehetőség. A tényállás pontos megállapításához nélkülözhetetlen okiratok áttanulmányozása. Ráépítés esetén az építkező teljes egészében más tulajdonát képező ingatlanra építkezik. Amennyiben azonban kizárólag a társasházban lakással rendelkező tulajdonostársak építettek garázst, ők nem minősülnek ráépítőknek, mert az ő tulajdonukat (is) képező telekre építettek. Elsősorban tehát azt kellene megállapítani, hogy valamennyi garázst építő egyben lakás tulajdonos is volt-e, vagy voltak köztük esetleg olyanok is, akik ráépítőknek minősültek. A ráépítők esetében vizsgálandó, hogy jóhiszemű vagy rosszhiszemű ráépítők voltak-e (a levelében írt „jóváhagyott terv” azt feltételezi, hogy a társasház akkori tulajdonosai hozzájárultak az építkezéshez, tehát amennyiben ráépítők is voltak, vélhetően jóhiszeműen építettek). A fentiek tisztázását követően dönthető csak el, hogy az egyes garázsok tekintetében a földtulajdonosok tulajdonjoga gyarapodott-e az épülettel mint növedékkel, vagy a ráépítők szerezték meg a föld tulajdonjogát, vagy épület és föld elváló tulajdonjoga jött létre, vagy közös tulajdonra való ráépítés esetén, kizárólag a közös tulajdon arányai módosultak. Amennyiben valamennyi garázst építő egyúttal lakástulajdonnal is rendelkezett, akkor kizárólag az utóbbi esetről beszélhetünk, vagyis csupán a közös tulajdon arányai módosultak, mégpedig az építő tulajdonostársak javára. Az épületek tulajdonjoga egy esetleges perben az építéssel kapcsolatos számlákkal, tanúkkal, későbbi tulajdonszerzők esetében adásvételi szerződéssel bizonyítható. Tulajdonosok esetében nem, ráépítők esetében viszont – amennyiben nem szerezték meg a föld tulajdonjogát - erre irányuló felszólítást követően érvényesíthető lehet használati díj, a tulajdonuk használatától azonban nem foszthatók meg. A tulajdoni viszonyok tisztázását követően a megnyugtató megoldást mindenképpen a társasházi alapító okirat módosítása jelentené.

FOLYTATÁS

Tisztelettel,

Dr. Kollár Andor Megosztom...
20 NOV 2015

Lakásszövetkezetünk közgyűlésén a levezető elnök megszámoltatta az igeneket, a nemeket, a tartózkodókat, illetve hogy hányan nem szavaztak, és ebből próbálta kiszámolni a teljes létszámot? Érvényes így a szavazás eredménye?

Tisztelt Ügyvéd úr! Tanácsot szeretnék kérni. Lakásszövetkezetünk 420 tagból áll. A legutóbbi - már megismételt - közgyűlésen (ahol több százmilliós felújításról kellett dönteni) 119 fő jelent meg a jelenléti ív szerint. Az emberek jöttek, mentek, de hivatalos létszámellenőrzés a szavazások előtt már nem volt. Ilyenkor hogyan lehet megállapítani, hogy egyáltalán érvényes volt-e a szavazás? Az Alapszabály szerint a jelenlévők több mint a felének igen szavazata kell ahhoz, hogy a határozat elfogadásra kerüljön. Egy határozatnál volt 60 igen szavazat (szerintem még ez sem a többség) a többinél még kevesebb volt. Volt, hogy ugyanarról a napirendi pontról háromszor szavaztunk, mindháromszor más eredménnyel. Érvényes úgy a szavazás, hogy hivatalos létszámellenőrzés helyett a levezető elnök megszámoltatja az igeneket, a nemeket, a tartózkodókat, majd megkérdezi, hogy hányan nem szavaztak és ebből próbálja kiszámolni a teljes létszámot? Válaszát előre is köszönöm. Üdvözlettel, V. Erika

Erika Társasház és lakásszövetkezet

Tisztelt Erika!

Véleményem szerint a levezető elnök minden szavazás alkalmával köteles ellenőrizni és jegyzőkönyvben rögzíteni a jelenlevő, szavazásra jogosultak számát. Különösen igaz ez akkor, ha a tagok késve érkeznek a közgyűlésre és/vagy nem maradnak azon végig. A fentiek nélkül utólag nem állapítható meg és nem is ellenőrizhető, hogy az adott napirendi pontot elfogadta-e a közgyűlés vagy sem. A levezető elnök által alkalmazott számítási módszerrel a jelenlévők számát kapjuk meg, ez azonban csak akkor vezet a szavazás tekintetében releváns megállapításra, ha valamennyi jelelevő egyúttal szavazásra is jogosult. A jelenlevő személyek és a szavasára jogosultak száma eltérhet egymástól, a közgyűlésen ugyanis lakásonként (használati egységenként) csak egy-egy szavazatot lehet figyelembe venni [a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény 18. § (2) bekezdés].

FOLYTATÁS

Tisztelettel,

Dr. Kollár Andor Megosztom...
02 JÚL 2015

Egy új lakással bővítettük a társasházi ingatlanunkat. Mi szükséges ahhoz, hogy külön helyrajzi számra kerüljön?

Tisztelt Ügyvéd úr! Azzal a kérdéssel fordulok önhöz, hogy 2002-ben beépítettük az anyósom és az élettársam ingatlanának tetőterét. Úgy alakult, mivel ez egy ikerház. A szomszéd is beépítette az ő részét. De mi különálló lakást építettünk, ők viszont csak bővítették a lakásukat. Mi 2003-ban megkaptuk az ideglenes használatba vételi engedélyt. A szomszédunk elnyújtotta az építkezést és 2013-ban kérte meg a használatba vételi engedélyt. De nem tudjuk milyen módon kaphatunk külön helyrajzi számot, az új lakásra. Még hozzáfűzném hogy az ikerház társasházként van nyilván tartva. Szeretném meg tudni mi a menete a nyilvántartásba vételnek. Tisztelettel B. István

István Társasház és lakásszövetkezet

Tisztelt István!

A jogerős építési engedély mellékletét képező szintenkénti vázrajz, valamint a jogerős végleges használatbavételi engedély alapján elkészített társasházi alapító okirat módosítással jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba az új lakás és a szomszéd ingatlan bővítéssel növelt alapterülete is.

Tisztelettel,

Dr. Kollár Andor Megosztom...
<