Ingatlanjogi Tanácsadás

Megváltanám a leendő örökségünket képező ingatlan nővéremre eső részét. Milyen lehetőségeink vannak?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Tanácsát szeretném kérni az alábbi esettel kapcsolatban. Édesanyám tulajdonában van az a budapesti lakás, amiben élek. Szeretném a nővéremet kivásárolni a lakás ráeső részéből úgy, hogy megállapodtunk egy bizonyos összegben, amit havonta törlesztenék neki. Ilyen esetben elegendő e egy általunk megírt szerződés, vagy mindenképp ügyvéd által kell hivatalossá tennünk? A lakás nevemre történő ajándékozását mikor célszerű megtenni? Csak ha kifizetésre került a teljes összeg, vagy akár már most is lehetséges? Az utóbbi esetben engem kötelezne fizetésre az általunk megírt szerződés? Tehát a nővéremet levédené? Valamint az is érdekelne, hogy a későbbiekben megtámadhatja e a nővérem az általunk készített szerződést, ill. érvényes lesz e, ha esetleg édesanyámmal történik valami és az ingatlan még az ő tulajdona? Előre is köszönöm válaszát! Üdvözlettel, Klein Tímea


Tisztelt Tímea!

Mindaddig nem tudja megvásárolni a nővére ingatlanrészét, amíg az nem került az ő tulajdonába. Ha viszont még az édesanyja életében szeretnék rendezni a kérdést, erre két lehetőségük is van.
Az egyik lehetőség a rendelkezés várt örökségről. A várt örökségről történő rendelkezési jog kizárólag az örökhagyó leszármazóit (és őket is csak egymás közötti viszonylatban) illeti meg. A szerződés csak írásban érvényes, de nem végrendelet lévén, elegendő az egyszerű okirati forma is. A várt örökségről kötött szerződés rendszerinti tartalma a leszármazók megállapodása a hagyaték felosztásáról. A várt örökségről kötött szerződés szükségképpeni eleme az a bizonytalanság, amely egyrészt a majdani ténylegesen meglévő hagyaték köre és értéke tekintetében, másrészt az öröklés valóságos bekövetkezését illetően a szerződéskötéskor fennáll. Ennek a kockázatát a feleknek kell viselniük [a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 7:54. §].
A másik lehetőség, hogy az édesanyja – feltéve hogy ez szándékában áll - még életében Önöknek ajándékozza az ingatlanát 1/2 - 1/2 tulajdoni hányadban, majd ezt követően Ön egy külön szerződéssel megvásárolja a nővére tulajdoni hányadát. Ez utóbbi esetben ugyan a nővérének adó, Önnek pedig illetékfizetési kötelezettsége keletkezik, viszont kiküszöbölhető az előző megoldás bizonytalansági tényezője, mindkét fél biztonságban érezheti magát. A fenti szerződésekhez ügyvéd vagy közjegyző közreműködése szükséges. A honlapon található személyi jövedelemadó- és illeték kalkulátorral kiszámíthatja a várhatóan fizetendő adó és illeték összegét.
Bármelyik megoldás mellett döntenek is, mindenképpen javaslom, hogy jogi képviselő közreműködését vegyék igénybe!

Tisztelettel,

Az öcsém kárt okozott a közös tulajdonú ingatlanban. A károm megtérítéseként lemondhat-e a javamra a haszonélvezeti jogáról?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Számomra elég nagy probléma az, hogy ketten örököltünk 50-50 százalékban egy házat vidéken, 1 hektár elerdősödött kertel. A probléma az hogy én már kifizettem a villany visszakötés költségét, de most megint ki fogják kötni, mert az öcsém nem hogy nem fizeti a költségeket, de még engem is kirakott a házból, nem mehetek oda. Most kénytelen vagyok albérletben lakni. Amíg én kórházban voltam, addig mindent eladott a házból. Eladta 2 autóm papírok nélkül, amiért fel is jelentettem, de azóta sem fizette ki. Elég sok kárt is okozott a ház állapota lassan kritikus. A múlt évben kivágta az erdőt is teljesen, sem meg nem kérdezett, sem egy forintot nem adott. Az lenne a kérdésem, hogy ha lemondana a haszonélvezeti jogáról pl. annak fejében, hogy eltekintek az okozott károktól, ha lemond a haszonélvezeti jogáról a tulajdonos javára az járható út?


Tisztelt Pál!

Nem teljesen világos, hogy ha ketten örökölték az ingatlant, az öccse javára ki és mikor alapított haszonélvezeti jogot az Ön tulajdoni hányada terhére? Mivel a haszonélvezeti jog vagyoni értékű jog, az arról történő lemondás fedezheti az eddigi kárát és költségeit, azonban ez a jövőre nézve nem fogja megoldani a problémát. A közös tulajdon megszüntetését, vagy az ingatlan értékesítését javasolnám.

Tisztelettel,

Testvéremmel örököltünk egy házat, amit ő felújított. Hogy számolhatom ki, hogy mennyi a tulajdoni hányadom értéke?


Tisztelt Ügyvéd úr, Testvéremmel édesapám halálakor örököltem ~5 éve egy 100 m2-es családi házat. (1977 építésű, össz. közműves) A házban a szüleim, a húgom az ex párja és a két kisgyerekük lakott akkor. Még élt apukám, mikor a húgom és az akkori párja a házat át szerette volna alakítani a gyerekek miatt és erre felvettek hitelt. (kb. 6-7 éve, 8M Ft, anyu nevén van.) A felújítás meg is történt, a hitel még nem járt le. Időközben apukám meghalt, és közösen örököltük a házat, anyukám haszonélvezeti jogot kapott. Most, a testvérem elvált, majd újra házasodott, és új párja szeretnék, ha megvásárolhatnák tőlem a részemet, hogy ismét bővíthessék a házat. A kérdésem az lenne, hogy hogyan tudunk így igazságosan elosztozni, - illetve mivel nekem az ő akkori hitelükhöz (nem lakom a házban 20 éve) igazából nem sok közöm van, nem is fizettem, - mi alapján fogják kiszámolni, hogy egy X milliós házból mennyi járna nekem ma? Nem szeretnék senkivel sem kiszúrni, de azt sem szeretném, ha velem tennék ezt. Még valami, ügyet intéztem a bankban nemrég, és meglepve láttam, hogy anyukám hitelének én is kezese vagyok. Hogy lehet ez, mikor engem nem kérdeztek meg akkor és azóta sem, hogy legyek kezes a hitelvállaláskor? Vagy ez automatikusan, mikor örököltem - a közjegyző által odakerült a nevemre? Válaszát köszönöm. P. Magdolna


Tisztelt Magdolna!

Kérdése pontos megválaszolásához ingatlanforgalmi szakértőt kell igénybe venni. Először azt szükséges megállapítani, hogy az elvégzett felújítási munkálatok nélkül mennyi lenne az ingatlan mai forgalmi értéke. Az így megállapított forgalmi értékre kell az ön tulajdoni hányadát vetíteni. Ilyen számítás mellett Önnek a felújításra fordított hitelbe nem kell fizetnie, hiszen a forgalmi érték a felújítás nélkül került meghatározásra. Az igazságos elszámoláshoz szükséges továbbá, hogy Ön helyett valaki más vállaljon kezességet a még fennálló hitel tekintetében. Az örökös a hagyatéki tartozásokért a hagyaték tárgyaival és azok hasznaival felel a hitelezőknek [Ptk. 7:96. §].

Tisztelettel,

Jól tudom, hogy az adós csak az ingatlan értékéig felel a banki hiteltartozásért?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Budapesten Apukámtól örököltem egy devizahiteles ingatlant ahol nagybátyámék élnek, a lakás már végrehajtás alatt van, a hitelen kívül fentáll még egy személyi kölcsön (1.2 Millió) és közös költség(1,8 Millió) tartozás is. A Bank felajánlott 3 lehetőséget : 1./ Fedezet kiengedés Meghirdetjük az ingatlant --- vevő ad egy vételi szándéknyilatkozatot x millióról --- ezt be kell küldeni a Bankba ---ha elfogadják akkor a többi hitelt elengedik—kiadják a törlő nyilatkozatott. 2./Magas összegű befizetés --mi befizetünk kb 10-11 milliót és akkor a többit elengedi a Bank . 3./Követelés értékesítése Faktor cég , vagy magánember megveszi a követelést----- reális értéken mondjuk 10 millió --- ezt a bank megvizsgálja , és ha elfogadja akkor –kiadja a törlő határozatott , de- akkor a 10 milliót ki kell valahogy fizetnünk a Faktor , vagy magánembernek de ez csak a banki hitelre vonatkozik. A kérdésem az lenne hogy érdemes e értékesíteni az ingatlant vagy hagyjuk elárvereztetni? Azt hallottam hogy az adós csak az ingatlan értékéig felel a tartozásért, akkor a többi tartozás eltörlődik?Mi lenne a legjobb megoldás? Köszönöm


Tisztelt Dorottya!

Az adós nem csak az ingatlan értékéig felel a tartozásért. Az Ön esetében azonban más lehet a helyzet. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 7:96. §-a szerint ugyanis az örökös a hagyatéki tartozásokért a hagyaték tárgyaival és azok hasznaival felel a hitelezőknek. Ha a követelés érvényesítésekor a hagyaték tárgyai vagy hasznai nincsenek az örökös birtokában, az örökös öröksége erejéig egyéb vagyonával is felel. Amennyiben tehát Ön nem kötött a bankkal egyéb megállapodást, és más vagyontárgyat sem örökölt, úgy Ön csak a lakás megörökölt tulajdoni hányadával felel a hagyatéki tartozásokért. Abban a kérdésben sajnos nem tudok dönteni, hogy a levelében írt három lehetőség közül melyik Önnek a legkedvezőbb.

Tisztelettel,

Eladhatom az ingatlant, ha a kiskorú gyermekemre ruháztam át? Mik az öröklés szabályai?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Férjemnek és nekem is van már 2-2 nagykorú gyermekünk előző házasságból..Közös gyermekünk most 7 éves .Nem tudjuk hogy lehetne megoldani hogy az ingatlan amelyben most hárman élünk csak a közös gyermekünké legyen.Ha most a nevére íratnánk akkor ha mégis úgy döntünk hogy el akarjuk adni nem tehetnénk meg?Mik az örökség szabályai? Tisztelettel és köszönettel:zsuzsa


Tisztelt Zsuzsa!

Ingyenesen és visszterhesen is átruházhatják a gyermekre az ingatlan tulajdonjogát. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 7:80. §-a és 7:81. § (1) bekezdés a) pontja alapján viszont a kötelesrész alapjához tartozik az örökhagyó által a halálát megelőző tíz éven belül bárkinek juttatott ingyenes adomány értéke.
Nagykorúsága elérésig a gyermek érdekében értékesíthetik az ingatlant, azonban a vételár a gyermeket illeti meg. A nagykorú gyermek viszont már természetesen önállóan dönthet arról, hogy értékesíteni kívánja-e az ingatlant, vagy sem.
Az örökhagyó házastársát leszármazó örökös mellett megilleti a holtig tartó haszonélvezeti jog az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon; és egy gyermekrész a hagyaték többi részéből. A haszonélvezeti jog nem korlátozható, és a házastárssal szemben megváltása nem igényelhető. Osztályos egyezségben a házastársnak a gyermekrész helyett az egész hagyatékra kiterjedő holtig tartó haszonélvezeti jog biztosítható [Ptk. 7:58].

Tisztelettel,

<