Ingatlanjogi Tanácsadás

Az élettársi közös vagyon részévé válik-e az ajándékba kapott ingatlan?


Üdvözlöm. B. Ildikónak hívnak, és egy jogi tanácsadásra lenne szükségem.16 éve élek az élettársammal együtt aki külföldi állampolgár, van két gyermekünk is, ők mind a kettőnk nevén vannak. Az ingatlan, amiben most lakunk az Apukámtól ajándékozási szerződéssel kaptam, aminek én vagyok a tulajdonosa, nincs semmiféle haszonélvező. Most árulom a lakást eladásra, mert kinőttük a gyerekekkel. Szeretnék a lakás eladásból költözni egy új építésű házba. Az lenne a kérdésem, hogy nekem kell-e valami vagyont adnom ebből az ingatlan eladásból páromnak. És ha megvásárolom az új házat, abból neki mi járhat.Ő tartózkodási engedéllyel van Magyarországon ami 2019-ben lejár. Ilyen esetben mit ír elő a törvény mire jogosult. Előre is Köszönöm.Üdv.


Tisztelt Ildikó!

Az édesapjától ajándékba kapott ingatlan az Ön különvagyonának minősül, amely kizárólag Önt illeti meg.
A különvagyon értékesítéséből befolyt eladási ár is az Ön különvagyona marad, ahogy az lesz majd az abból vásárolt ház is.
Élettársi közös vagyon csak akkor keletkezne, ha drágábban vásárolná meg az új házat, és a különbözetet közös vagyonból fedeznék.

Tisztelettel,

Szóban megegyeztünk a házastársi közös vagyon megosztásáról, azonban ennek ingatlan-nyilvántartási átvezetése elmaradt. Kikényszeríthető-e, hogy a másik tulajdonos is aláírja az adásvételi szerződést?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Feleségemtől 2006-ban elváltam. A bíróság előtt szóban megegyeztünk a vagyonmegosztásról, ezt az ott készült írásos jegyzőkönyv tartalmazza. E szerint a lakás az övé, a nyaraló és a kocsi az enyém lett. A földhivatali átvezetést azonban többször elhalasztottuk. Néhány éve ismét egy lakásban élünk, én azonban a /megállapodás szerint a tulajdonomba került/ nyaralót el szeretném adni. Több éve hirdetem, amelyről ő is tudomással bír. Néhány napja vevő jelentkezett, volt feleségem azonban megtagadta az adásvétel aláírását. Kérdésem: milyen lehetőségem van /ill. van-e egyáltalán/ a földhivatali átvezetés vagy az adásvétel aláírásának elérésére, ill. kikényszerítésére jogi eszközökkel? Tisztelettel várom válaszát: M. László


Tisztelt László!

A hatályos ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapján a volt felesége is tulajdonosa az ingatlannak. Ebben a helyzetben nincs olyan jogi eszköz, amivel kikényszeríthetné, hogy ő is aláírja az adásvételi szerződést.
Először tehát az ingatlanok jogi sorsát kell rendezniük, azaz meg kell osztaniuk az azokon fennálló közös tulajdont. Ha ebben nincs megállapodás Önök között, akkor bírósági per útján. A házastársi közös vagyon megosztását követően értékesítheti majd az ingatlant kizárólagosan az a fél, akinek a tulajdonába kerül. A jelen honlap keretei között nincs lehetőség pontosabb tanácsadásra, ahhoz ugyanis ismerni kellene az ügyben keletkezett egyéb okiratokat, bírósági jegyzőkönyveket is.

Tisztelettel,

Jogerős ítélettel elbírált többlethasználati díj iránti igény esetén indítható-e újabb per?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Férjemnek és a volt feleségének van egy közös ingatlanuk. Azt tudni kell, hogy a telken az utcafront felől van egy családi ház, mögötte egy kisebb ház, mindkettő külön bejárattal. Férjemnek az egész ingatlanból van két nyolcad tulajdon része, a volt feleségnek öt nyolcad, mert örökölt a szülei után. Jelenleg mi élünk az első utcafronti épületbe férjemmel és kiskorú gyerekünkkel. Ennek a háznak a fele a férjem tulajdona, a másik fele a volt nőé. A másik kisebb ház csak a volt feleségé, azt örökölte. Pár éve lezajlott egy közös tulajdon megszüntetése per amit a férjem ellen indított a volt nő. Annak eredménye lett jogerősen, hogy az ingatlant árverés útján kell eladni, ami a mai napig áll, végrehajtó hirdeti folyamatosan. Akkor a volt feleség többlethasználati díjat is követelt a férjemtől, de mivel önként távozott már jóval azelőtt az ingatlanból hogy én ide kerültem volna, vagyis nem lett onnan kitiltva, egyszerűen azt mondta akkor a bíróságon, hogy ő oda vissza költözni nem szándékozik, ezért a bíróság akkor ezt az igényét elutasította. Azt tudni kell, hogy mikor én ideköltöztem az ő közös ingatlanukba, a volt feleség bosszúból el-eljövögetett, és lopott a lakásból, a hűtőből, ezért a rendőrséget kellett akkor kihívni mikor megint megpróbálkozott bejönni lopni, és ők mondták neki hogy nem jöhet be. Persze ő kulcsot akart a házhoz, hogy kénye kedve szerint járkálhasson ki-be, de nem kapott, és többet nem is jött, már csak a bíróságra ment azután. Férjem mondta azokon a tárgyalásokon a bírónak, hogy ha oda akar költözni akkor ott van a hátsó ház ami a szüleié volt külön bejárattal, oda mehet, de a volt nő nem szándékozott élni a lehetőséggel. Ő minél előbb pénzt akar látni az ingatlanból a tulajdon rész után, nem pedig ott élni. Természetesen velünk nem élhetne az első házban mivel lopott annak idején, és állandó konfliktusok lennének, összeférhetetlenség. De a bíróság is azt mondta akkor hogy mivel van egy külön bejáratú lakrész hátrébb, ezért mi nem vagyunk kötelesek őt oda ahol mi élünk beengedni, és mivel ő távozott önként az ingatlanból, és vissza költözni nem állt szándékában, ezért a többlethasználati díjat elutasította. Egyébként szó volt még arról is hogy mi nem használunk többletet. Egy szobában élünk a három és félszobás lakásban, emellett az természetes hogy a fürdőt, a konyhát használjuk, de különben is páromé a fele része a háznak. Ezek után most kaptunk egy ügyvédi felszólító levelet, hogy fizessünk meg 5 évre visszamenőleg és folytatólagosan is a volt nő részére havi 25 ezer forint többlethasználati díjat, mert ez neki jár. A legfőbb kérdésem ehhez kapcsolódna: hogy ha már egyszer el lett ez a kérelme utasítva bíróságilag, akkor mégis kérheti újra X év múlva, és ez valóban jár neki, vagy pedig nem? A másik dolog amire felhívta az ügyvédje a figyelmünket, hogy kötelesek vagyunk őt beengedni az ingatlanba, ha ő vevőket hoz oda hogy megtekinthessék, mert mi nem tettünk ennek eleget. Összesen egyszer jött ide vevőkkel, akkor be is jött, de férjem az ajtónál tovább a lopásai miatt nem engedte, tehát nem állta meg a helyét az hogy egyáltalán nem jöhetett be. Kifelé menet még ő rongálta meg az egyik gyümölcsfánkat ráadásul. Egyébként mikor én ide költöztem, akkor ő nemsokára rá kijelentkezett az ingatlanból, az volt 2008 körül. Évekig nem volt ide bejelentve, de nagy titokban egy ideje megint ide van bejelentkezve, mint utólag értesültünk róla. Azt én is tudom, hogy ha valaki be van egy ingatlanba jelentkezve akkor nem zárható onnan ki, de itt nem csak egy külön bejáratú ház van hanem kettő, ez az egyik, amiért szerintem nem vagyunk abba a lakrészbe kötelesek őt beengedni amiben mi élünk, még ha a fele rész az övé is (csak a falak, mert ingósága már nincs itt, a bíróság nem szabott meg neki semmit), a másik pedig hogy lopott amiért nem szívesen látjuk itt. Ezért kérdezném Önt Tisztelt Ügyvéd Úr, hogy mindezek ellenére kötelesek vagyunk őt mégis maradéktalanul beengedni az életterünkbe, ahol ráadásul már egy kiskorú gyermek is van, vagy elég csak a kapun belülre.


Tisztelt Andrea!

A jogerős ítélettel elbírált időszak ítélt dolognak minősül, tehát a többlethasználati díj iránt ezen időszak tekintetében újabb per nem folytatható le. Ez azonban nem zárja ki azt, hogy a perben még el nem bírált időszak tekintetében újabb pert indítson a tulajdonostárs.
Az említett „lopások” a büntetőjog területére tartoznak; indokolhatnák is az elkövető ingatlanból történő kizárását, azonban e körben a bizonyítás Önöket terheli.
Több válaszomban is leírtam már, hogy az ingatlanban létesített állandó lakcím önmagában semmilyen jogcímet nem teremt az ingatlanban tartózkodásra. A volt feleség bejelentett lakcímének tehát az ügy szempontjából semmilyen jelentősége nincs. Nem a lakcíme alapján, hanem a tulajdonjoga alapján jogosult ugyanis az ingatlanban tartózkodni.
Pontosabb válasz az okiratok áttanulmányozása nélkül sajnos nem adható.

Tisztelettel,

Hogy történik a házastársi közös vagyon megosztása hitellel terhelt ingatlan esetében?


Jó napot kívánok! Megpróbálom összefoglalni a kérdést, amiben szeretnék segítséget kérni. Párommal 7 év után szét fognak válni útjaink. Kettőnk nevén van egy ingatlan, 50-50% tulajdonrészben. Az ingatlant hitel terheli. Jelen napon 4 millió 100 ezer a hitel. Ő mindenképpen szeretne maradni az ingatlanban, és szeretne engem kivásárolni. Volt a napokban az OTP-ben, ami a hitelező bankunk, ahol állítólag úgy tájékoztatták, hogy a kivásárlás úgy történik, hogy a meglévő hitelt ketté osztják, és nekem kifizeti a felét, jelen esetben 2 millió forintot. Ezt az összeget én befizetem a bankba, és ezáltal lekerül a nevemről az ingatlan. Minden további fizetési kötelezettség nélkül. Nekem ez a történet egy kicsit ilyen formában sántít. A ház értéke kb. 6-7 millió forint. Rengeteg pénzt öltem bele én is a felújításokba. Volt párom azt mondta, hogy ilyen esetben értékbecslés nem történik. Valóban létezhet, hogy ez így működik. Mi ennek a fajta kivásárlásnak a pontos menete? Válaszukat előre is köszönöm. Tisztelettel: P. Gábor


Tisztelt Gábor!

Nem derül ki a leveléből, hogy házasok voltak-e vagy sem. Amennyiben igen, a pénzintézet általában csak a házasság jogerős felbontását követően járul hozzá az ingatlan valamelyik tulajdonostárs általi kizárólagos megváltásához. Amennyiben az ingatlan forgalmi értéke 6,5 Mft, a hiteltartozás pedig 4,1 Mft, ez azt jelenti, hogy a közös vagyon értéke 2,4 Mft. Amennyiben tehát a volt párja megszerzi az ingatlan 1/1 tulajdoni hányadát, és befizeti az Önre jutó 2,05 Mft-os hiteltartozást, a házastársi közös vagyon megosztásából eredően Önnek ezen felül járó további megváltási ár összege a közös vagyon értékének fele, azaz 1,2 Mft.

Tisztelettel,

Követelhetek-e valamit a nevelőapám különvagyoni ingatlanából olyan alapon, hogy édesanyám halálát megelőzően 26 évig éltek együtt?


Üdvözlöm! Kicsit összetett a dolog, megpróbálom érthetően vázolni. 35 éves nő vagyok. Sem gyerekem, sem férjem nincs. Nevemen sem ingatlan, sem autó nincsen. 3 éves voltam, amikor édesapám meghalt. Anyu újra férjhez ment, ekkor költöztünk nevelőapámhoz. Ő szintén özvegy volt, egy kislánnyal. Később született egy közös lány. Anyu és édesapám önkormányzati lakásban éltek Budapesten, nevelőapám pedig az első feleségével építette azt a házat, ahova költöztünk, ahol most is lakom még. Anyu 5 évvel ezelőtt meghalt. Nevelőapám lánya már évekkel ezelőtt elköltözött, férjhez ment, 3 gyereke született. Tehát jelenleg én, nevelőapám és féltestvérem (húgom) lakjuk a házat. Húgom bejelentette, hogy ősszel elköltözik. (Párjának van lakása.) Erre nevelőapám kijelentette, hogy egyedül nem tudja fent tartani a házat, eladja, és vesz magának egy kisebbet. Én meg menjek albérletbe. Itt jönne a kérdésem: ha sikerül eladnia az ingatlant, nekem az árából semmi nem jár? Mint írtam, tény, hogy Anyuval önkormányzati lakásból költöztünk ide, vagyona nem volt, nevelőapám sosem vett a nevére, de Anyuval 26 évet együtt voltak. Előre is köszönöm segítő válaszát! Tisztelettel: Adrienn


Tisztelt Adrienn!

A levelében írtak alapján a nevelőapja különvagyonát képezi az ingatlan. Amennyiben tehát az édesanyja a különvagyonából, vagy akár a nevelőapjával közös vagyonból nem eszközölt olyan beruházásokat az ingatlanon, amelyek annak értékét növelték volna (értéknövelő és nem állagmegóvó ráfordításokról van tehát szó!), Önnek az eladási árból nem jár semmi.

Tisztelettel,

<