Ingatlanjogi Tanácsadás

Jogellenes határozat alapján elvégzett bontás miatt kár következett be a házunkban. Jogosultak vagyunk-e kártérítésre, ha nem fellebbeztük meg a határozatot?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Esetleg tudna segíteni, milyen jogszabály alapján áll fenn az önkormányzat felelőssége? Sajnos helyi ügyvédet nem találunk az önkormányzat ellen, aki elvállalta az ügyet, azt mondja, a bírónak van igaza, aki ki akarja engedni a perből az önkormányzatot, mondván nem fellebbeztük meg a bontási engedélyt, így nem perelhetjük őket, hiába vittük végig a hatóságit másodfokon is. Ugyan nem tudom elképzelni, hogy ez igaz, ezért is örültem az Ön válaszának, de sajnos kellene valami konkrétum. Tudna ebben segíteni? Köszönettel, Olgi


Tisztelt Olgi!

Kétségtelen, hogy amennyiben a kár rendes jogorvoslattal elhárítható volt, közigazgatási jogkörben okozott kár megtérítése iránti per nem kezdeményezhető.
A vizsgálandó kérdés véleményem szerint akként merül fel, hogy az adott helyzetben általában elvárható magatartást tanúsító személy számára felismerhető volt-e a határozat jogellenessége vagy sem?
Álláspontom szerint az Ön esetében nem tekinthető a rendes jogorvoslat elmulasztásának, és így nem akadálya a közigazgatási jogkörben okozott kárért való felelősség megállapításának, ha nem élt fellebbezéssel egy Önre rendelkezést sem tartalmazó, érdekeire látszólag nem is sérelmes olyan határozat ellen, amely tekintetében a jogsértés megállapításához speciális szakértelemre volt szükség.
Egy konkrét jogeset kapcsán hasonló álláspontra helyezkedett a Kúria a 1027/2004. számú polgári elvi határozatában.

ELŐZMÉNY

Tisztelettel,

Jogellenes határozat alapján elvégzett bontás miatt kár következett be a házunkban. Jogosultak vagyunk-e kártérítésre, ha nem fellebbeztük meg a határozatot?


Öt évvel ezelőtt a soros beépítésű 100 éves házunk mellől elbontották a szomszéd épületet. Néhány hónappal később repedések keletkeztek. A hatósághoz fordultunk, akik meg is birságolták a kivitelezőt, de kártérítést nem kaptunk. Elindítottuk a hatósági eljárást, melyet az évek során háromszor indítottak újra első fokon, majd másod fokon is lezárult. Az eljárás során a kirendelt szakértő megállapította, hogy a bontási engedély jogsértő volt, mivel nem tért ki a soros beépítésnél előírt állagmegóvásra, és a mi házunkon sem alapfeltárást, sem megerősítést nem végeztek. Ennek ellenére többszöri írásos beadványunk, kérésünk figyelembe vétele nélkül a hatósági határozatok nem tértek ki az építési hivatal felelősségére. Most ott tartunk, hogy hiába futottuk köreinket éveken keresztül, állítólag nem perelhetjük az önkormányzatot kártérítésre, mivel anno nem fellebbeztük meg a bontási engedélyt. Valóban tudni kellett volna nekünk 70 évesen egy bontási engedélyről, hogy az jogsértő? És ha nem fellebbeztük meg két héten belül, már semmit nem tehetünk? Várom válaszát, Tisztelettel, Olgi


Tisztelt Olgi!

Véleményem szerint mind a szomszéd ingatlan tulajdonosának, mind pedig a jogellenes határozatot hozó önkormányzatnak fennáll a kártérítési felelőssége, függetlenül attól, hogy a bontási engedélyt Önök megfellebbezték-e vagy sem. Amennyiben tehát a kár bekövetkezéséről való tudomásszerzéstől (pl. a kárt először megállapító szakértői vélemény kézhezvételének időpontjától) számított 5 év még nem telt el, azaz a követelésük még nem évült el, javaslom, hogy minél előbb keressenek fel egy ügyvédet, és kártérítés megfizetése iránt indítsanak pert.

FOLYTATÁS

Tisztelettel,

Közeledik az átadás, de a vállalkozó nem a terveknek megfelelően építette fel az ingatlant. Mit tehetek?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Az alábbi folyamatban lévő építkezésben kérnék jogi tanácsot. A tervekkel ellentétben a teraszajtó 1 méterrel odébb került, melyről a kivitelező nem tájékoztatott. Nem volt műszakilag akadálya az eredeti módon való megvalósításnak. Ez egy fix részből álló üveg plusz mellette az ajtó. Szemben állva a terven a bal oldalon volt az ajtó jobb oldalon a fix rész. Most épp fordítva van. Nekünk ez így nem felel meg, mivel kis lakás lévén a bútorozást, az ajtó használatát jelentősen megnehezíti. A kivitelező szerint mindegy, melyik oldalon van az ajtó ő azt nem cseréli ki. A lakás átadása kb. 3 hónap múlva lenne esedékes. Mit tehetünk, ha az ütemterv szerint fizetendő díjat nem fizetjük nem halad az építkezés. Írjunk jegyzőkönyvet, és utólag pereskedjünk?


Tisztelt Erzsébet!

A hibás teljesítésről mindenképpen írásban értesítse az építőt, egyúttal hívja fel arra, hogy a lakást a szerződésben vállalt határidőben és módon, tehát a terveknek megfelelően megépítve adja át. Levelében tájékoztassa az építőt arról is, hogy a vételár utolsó részletéből a hiba kijavításához szükséges összeget letétbe helyezi a javára, azzal hogy a letét a hiba határidőben történő kijavításának feltételével adható ki részére; amennyiben azonban a lakást mégsem a terveknek megfelelően adná át, a javításhoz szükséges összeg erejéig árleszállítást igényel.

Tisztelettel,

Klímásként hirdetett és bemutatott lakásból az eladó kiszerelte a klímát. Mit tehetek?


Tisztelt Ügyvédúr! Az alábbi kérdésemre szeretnék választ kapni: Megvásárolt ingatlan klímásként volt meghirdetve, mikor megtekintettük, be is volt szerelve, azonban az adás-vételi szerződésben külön nem került nevesítésre a klíma, mint az ingatlanban a vásárlás után maradó berendezés. A birtokabavétel napján eladó azt mondta, hogy mivel hibás lett a készülék, leszereltette a kül- és beltéri egységet egyaránt, ám ezt dokumentumokkal nem tudja igazolni. Kérdésem az lenne, hogy köteles-e az állítólagosan hibás készüléket, vagy egy ugyanolyan típusú szintén hibásat visszaszereltetni az eladó az ingatlanba, vagy jogosan járt el és a vevő nem követelhet semmit? Amennyiben vevő követelhet, mit és mire hivatkozva? Válaszát előre is köszönöm.


Tisztelt Réka!

Álláspontom szerint, amennyiben az eladó klímásként hirdette meg és mutatta be az ingatlant, Önök pedig így fogadták el az ajánlatát, akkor az eladónak működő klímával együtt kellett volna átadnia az ingatlant. A jelen helyzetben követelhetik, hogy az eladó a megtekintett klímával azonos teljesítményű működő klímát szereljen vissza az ingatlanba, vagy ennek hiányában annak értékével szállítsa le az ingatlan vételárát. Más kérdés, hogy amennyiben az adásvételi szerződésben nem szerepeltették, hogy a megállapodásuk a klímára is vonatkozik, akkor a bizonyítás e tekintetben Önöket terheli majd.

Tisztelettel,

A szomszéd négy tetőablakot nyitott az ingatlanunk belső udvara felé, így megszűnt a magánéletünk intimitása. Mit tehetünk?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Szomszédunk az ikerházán váratlanul 4 db tetőablakot nyitott, melyek a mi ingatlanunk belső udvarára néznek. Mi az ablakok beépítése előtt 1-2 héttel fejeztük be az udvar teljes felújítását, ami így csak jelentős pénz kidobás lett, hisz rendeltetésszerűen használni már nem tudjuk! Magánéletünk teljesen intimitását vesztette! Mikor szóvá tettük azt a választ kaptuk, hogy csak így tudták eladni az ikerházuk egyik részét. Ezt a helyzetet mi úgy tudnánk megszüntetni, ha a meglévő melléképületünket meghosszabbítanánk és megemelnék rajta a tetőt, de ez a felújított udvarunk rombolásával és újabb jelentős költséggel járna számunkra, miközben nagyobb melléképületre nekünk szükségünk nem is lenne! Ügyvéd úr szerint mit tehetünk? Érdemes-e kártalanítási pert indítanunk, vagy ez is csak egy újabb, jelentős pénzkidobás lenne számunkra?! Válaszát előre is köszönöm! Horváthné


Tisztelt Ágnes!

A szomszédjogi szabály az építkezés során az építkező tulajdonossal szemben azt a követelményt támasztja, hogy az ingatlana beépítési módjának megválasztásánál, az épület helyének kijelölésénél, illetve az építkezés módjánál ne csak saját érdekéből induljon ki, hanem legyen figyelemmel a szomszédai érdekeire, vagyis a szomszédos ingatlan adottságaihoz igazodó olyan építési módozatot válasszon, amely elkerülhetetlen hátrányokat meghaladó kárt nem okoz. Követelmény tehát, hogy az építkező tulajdonos legyen figyelemmel a szomszédos épületre, kerüljön minden olyan méretű épületelemet, amely indokolatlanul magasítja a házat, illetve az építkezés módjai közötti választási lehetőségeket mérlegelve a szomszédra is kedvezőbbet válassza, a szomszéd érdekeinek szem előtt tartásával a lehetőség szerinti legnagyobb kímélettel járjon el. A szokásos, az építkezéssel együtt járó helyzet, akár egy tetőablak nyitása nem tartozik minden esetben a szükségtelen zavarás fogalmi körébe; a törvény ugyanis a másokat zavaró tevékenységet nem feltétlenül tiltja, hanem csak akkor, ha a zavarás az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladja, vagyis szükségtelenül történik. Az építkező tulajdonos felelősségét tehát nem önmagában a szomszédnak okozott hátrány ténye alapozza meg, ugyanis minden tulajdonos érdeke, hogy az ingatlanát minél teljesebben hasznosítsa, hanem az a magatartás, ha az építkezést saját lényeges érdekeinek sérelme nélkül úgyis megvalósíthatta volna, hogy ezáltal a szomszédos ingatlan tulajdonosát nem, vagy kisebb mértékben károsítja.
Annak megítélése, hogy az Önök esetében a zavarás mértéke meghaladta-e a szükséges mértéket, szakértői kompetenciába tartozik.

Tisztelettel,

<