Ingatlanjogi Tanácsadás

Írásbelinek minősül-e a lakásbérleti szerződés e-mailben közölt felmondása?


A bérlőmmel volt egy határozott idejű szerződésünk ami 2017. augusztus 15-én járt volna le. A szerződésben szerepel, hogy "a jelen szerződést bármelyik fél a másik félhez intézett írásbeli nyilatkozattal felmondhatja. A felmondási idő 30 nap." A bérlőm február elején irt egy emailt, hogy március 13-val felmondja a bérleti jogviszonyt arra hivatkozva, hogy penészesedik a lakás. Volt 2 havi kaució. A kérdésem ; 1. E-mailes felmondás érvényes-e (vagy mint olvastam "polgári jogi viszonyokban csak akkor tekinthető írásbeli nyilatkozatnak, ha fokozott biztonságú elektronikus aláírással látták el") 2. A bérlő úgy ment el, hogy hátrahagyott kb. 300.000 Ft rezsitartozást + nem fizette már a február 15-március 15-re tartozó bérleti díjat sem. 3. A megbízottamnak nem adta át sem a lakást, sem a kulcsokat. Március 3-án bepakolt és elköltözött. A kérdésem az lenne tehát, hogy 1. érvényes-e a felmondása? 2. mennyi pénzt követelhetek tőle?


Tisztelt Eleonora!

1. Amennyiben a határozott idejű szerződésben akként rendelkeztek, hogy a szerződés rendes felmondással felmondható, akkor a felmondásnak nincs akadálya. Felmondani írásban lehet. Megértem ugyanakkor bizonytalanságát az e-mailben közölt jognyilatkozattal kapcsolatosan. A munkajog területén régóta elfogadott írásbeliként az e-mail formájában tett jognyilatkozat; ezzel egyező álláspontra helyezkedett a Kúriai is egy felszámolási eljárásban hozott mostani ítéletében, mely szerint a "sima" e-mail a Ptk. 6:7§ (3) bekezdése szerint írásbelinek minősül (tartalmazza a feladóját, küldés időpontját, és a nyilatkozat szövegét, így alkalmas a jognyilatkozatban foglalt tartalom változatlan visszaidézésre, a nyilatkozatot tevő személye és a nyilatkozattétel időpontjának azonosítására). Ugyanakkor a Fővárosi Ítélőtábla tavalyi döntése (1.Pf.20.248/2016/4/II.) azt mondta ki, hogy csak a fokozott biztonságú elektronikus aláírással ellátott e-mailbe foglalt nyilatkozat minősülhet írásbelinek. Tovább árnyalja a képet, hogy míg a korábbi gyakorlat szerint az e-mailben tett nyilatkozat akkor volt hatályos, ha ez volt a szokásos kommunikációs forma a felek között, az új Ptk. kommentárja szerint viszont az ilyen jognyilatkozat egyáltalán nem minősül írásbelinek. Sajnos az egymásnak ellentmondó gyakorlat alapján én sem merek egyértelműen állást foglalni az ügyben.
2. Amennyiben a megállapodásuk szerint a kaució felhasználható a tartozásokra, az ezen felüli rezsitartozást és felmondási időre járó bérleti díjat követelheti a volt bérlőjétől.

Tisztelettel,

Haszonélvező bérbeadó halála esetén kihez kell címezni a bérleti szerződés felmondását?


Haszonélvezeti joggal rendelkező bérbeadó elhalálozása esetén kinél mondható fel a bérleti szerződés?


Tisztelt Zsuzsa!

A haszonélvező halála a bérleti jogviszonyt nem érinti, az ingatlan tulajdonosa a haszonélvező jogutódja, akit a szerződésből eredő jogok és kötelezettségek a továbbiakban ugyanúgy megilletnek, illetve terhelnek, mint a néhai haszonélvezőt. A felmondást tehát az ingatlan tulajdonosához kell címezni.

Tisztelettel,

Visszajár-e az átadott bérleti díj, ha a bérleti szerződést annak hatályba lépése előtt megszüntettük?


Tisztelt Ügyvéd Úr! A következő kérdéssel fordulok Önhöz: 2016.07.27-én aláírtunk egy 2016.08.01-től határozatlan időre szóló bérleti szerződést (szoba), kifizettük az első havi bérleti díjat és 2 havi kauciót. Sajnos másnap (!) változott a helyzetünk, vissza kellett lépnünk, ezt másnap közöltem is a bérbeadóval. A kaució összegét visszafizette, de a bérleti díjat nem. Ha nem történt birtokbavétel, 24 órán belül visszaléptünk a szerződéstől, jár neki az első havi bérleti díj? Előre is köszönöm a segítséget! Üdvözlettel Zsuzsa


Tisztelt Zsuzsa!

Figyelemmel arra, hogy az ingatlan birtokba vételét megelőzően a bérleti szerződést annak hatályba lépése előtt megszüntették, álláspontom szerint a bérleti díj - eltérő megállapodás hiányában - visszajár.

Tisztelettel,

Felújítás ellenében adnám bérbe az ingatlanomat. Mire figyeljek?


Üdvözlöm! Adott egy saját tulajdonú, nem önkormányzati, 27m2-es újpesti lakás, felújítandó állapotú. Kiadni szeretném, olyan feltétellel, hogy a bérlő bérleti díj helyett lakhatja a lakást, és mellette vállalja a felújítását részletekben, meghatározott időn belül. Természetesen a közüzemi számlákat, közös költséget és kauciót fizeti. A kérdésem az lenne, hogy amennyiben nem működik együtt a szerződésben foglalt feltételekkel, felszólítható-e azonnali (30 napon belüli) távozásra, és ehhez szükséges-e közjegyzői okirat, hogy ne egy elzúzódó pereskedés, illetve bírósági tárgyalás legyen a következménye? Valamint hogy lehet megakadályozni, hogy a bérlő ne tudja eladni, kiadni a lakást? Előre is köszönöm a válaszát.


Tisztelt Gábor!

Nem tartom szerencsésnek az elképzelést, de ha minden áron így kívánnak megállapodni, javaslom, hogy a bérleti szerződésben pontosan, érték és teljesítési határidő szerint is állapítsák meg a bérlő által elvégzendő felújítási munkálatokat. Ennek hiányában nem lesz megállapítható, hogy a bérlő késedelembe esett-e.
A bérleti szerződésben kiköthető, hogy Önt külön felszólítás nélkül is felmondási jog illeti meg, amennyiben a bérlő a munkálatokkal késedelembe esett, ahogy az is, hogy a bérlő a lakásba nem fogadhat be senkit, és nem is adhatja albérletbe az ingatlant.
Célszerűnek tartom a bérlő bérleti szerződés megszűnése esetére tett kiköltözési nyilatkozatát közjegyző által készített okiratba foglalni. Közokiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat alapján ugyanis lakás kiürítése iránt per megindítása nélkül is végrehajtási eljárást kezdeményezhetne, amennyiben a szerződés megszűnésekor nem költözne ki a bérlő.
A bérlő nem rendelkezik tulajdonjoggal, tehát eladni sem tudja az ingatlant.

Tisztelettel,

Mit tehetünk, ha a bérbeadónk nem mutatja meg az általa kért rezsiköltségek alapjául szolgáló számlákat?


Tisztelt Ügyvéd Úr! Azzal a problémával fordulok önhöz hogy a párom és én albérletben lakunk és megkárosít a tulaj. A történet a következő: tavaly áprilisban költöztünk ide és mivel egy ismerőse a tulaj ezért csak szóbeli megállapodást kötöttünk. Az elején még láttuk a számlákat, de mikor az IKV átvette a távhőt, meg lettünk gyanúsítva, hogy nem a megfelelő mérőállást írjuk ki, holott ez nem így történt! Azóta nem láttunk számlát, mindig csak egy kis fecnire írja a tulaj, hogy mennyi rezsit kell fizetnünk. Két hónapja kaptunk egy papírt az egyik lakótól, hogy mennyi a közös költség, és ebből kiderül, hogy az egy év alatt kb. 15 ezer forinttal kért többet a tulaj. Efölött még elsiklottunk volna, de most volt a fűtés elszámolás. A tulaj azt monda, hogy május hónapra rendezve vagyunk, mert fedezi a túlfizetésünk. Keveselltem, mivel egyáltalán nem fűtöttünk, ezért felhívtam a szolgáltatót, ahol elmondták hogy rendezve lett, és a maradék 18 ezer túlfizetésünket felvette a tulaj. Röviden ennyi volna. Mit tehetünk? Köszönöm válaszát.


Tisztelt István!

Elöljáróban megjegyezném, hogy a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 2. § (5) bekezdése alapján a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.

A fentiek ellenére természetesen kérhetik a "bérbeadótól", hogy okirattal is igazolja Önök felé, hogy az általa kért rezsi költségek megegyeznek a szolgáltató által felszámított díjakkal. Amennyiben ennek nem tenne eleget, számadás helyességének megállapítása iránt pert indíthatnak ellene a bíróságon; tartok tőle azonban, hogy a vitás követelés kis értéke miatt ez nem lenne kifizetődő megoldás.

Tisztelettel,

<